나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50714 [5] 전라남도 해남군 현산면 고현리 326-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 현산면 고현리 소재 고현마을 남측 인근[일련번호(1),(2), (5)] 및 고현마을 북측 인근[일련번호(3),(4)]에 위치하고 있으며, 본건 주위는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 평지로서, 답으로 이용중임. 일련번호(2) : 세장형의 평지로서, 답으로 이용중임. 일련번호(3) : 부정형의 완경사지로서, 자연림 상태임. 일련번호(4) : 부정형의 완경사지로서, 휴경전 상태임. 일련번호(5) : 부정형의 평지로서, 답·제방 및 하천·인접지의 부속토지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 아스팔트2차선도로에 접해 있음. 일련번호(2) : 남측으로 시멘트도로에 접해 있음. 일련번호(3) : 맹지임. 일련번호(4) : 맹지임. 일련번호(5) : 북측으로 아스팔트2차선도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임. 일련번호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리,개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5) : 계획관리지역, 보전관리지역, 지방2급하천(저촉), 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 일련번호(5) 북동측 일부분은 타인이 점유사용 중에 있으며, 점유 지상에 식재된 수목은 현장 답사시 타인(고현리 324-4번지 점유자) 소유로 탐문 조사 되었음.

물건 비고

1.농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
2.현황 일부 농로, 제방, 하천, 주택부지임
3.본건 토지 남측 일부분은 지방2급하천에 저촉되나 그 면적이 미미함
4.본건 토지 북동측 일부 타인(고현리324-4 점유자)이 점유 사용중이며, 주택 부지 지상 수목 매각 제외
5.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50714 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

2.2. 소재지 및 면적

소재지: 전라남도 해남군 현산면 고현리 326-1

용도: 답

토지면적: 4636.00㎡ (약 1402.09평)

토지지분: 4636㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2.3. 감정가 및 입찰 정보

감정가: 106,628,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

인수 보증금 합계: 0원

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 해남군 현산면 고현리 소재, 고현마을 남측 인근 및 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 순수 농촌지대입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 도로 상태

일련번호(1)는 북측으로 아스팔트 2차선 도로에 접해 있으며, 일련번호(5)는 북측으로 아스팔트 2차선 도로에 접해 있습니다. 일련번호(2)는 남측으로 시멘트도로에 접해 있습니다. 그러나 일련번호(3)과 (4)는 맹지입니다.

3.4. 주변 시설 및 관광 자원

해남군은 한반도 최남단에 위치하며 수려한 자연경관과 역사적 의미를 지니고 있습니다. 명량대첩 관련 유적지(우수영관광지, 울돌목스카이워크 등)와 대흥사, 고산윤선도유적지, 땅끝마을 등이 있으며, 포레스트수목원과 같은 자연휴양시설도 있습니다. 본 물건 소재지인 현산면은 지역 특성상 농업과 관련된 시설이 주를 이루며, 해남군 전체적으로는 관광자원이 풍부한 편입니다. 다만, 물건지 자체의 직접적인 편의시설 접근성은 검색 결과에서 구체적으로 확인되지 않았습니다. 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권이전: 최양탁 (1971-01-06), 최석훈 (2015-09-23, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 현산농업협동조합 (2015-11-04, 금48,100,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 서정숙 (2015-11-04, 금50,000,000원)

* 강제경매: 애큐온저축은행 (2025-11-13, 47,951,649원) - 본 경매 사건 관련

등기부채권 총액은 98,100,000원입니다. 본 경매 절차에 따라 을구의 권리들은 말소될 예정이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이정자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

4.3. 권리 분석 요약

말소기준권리(현산농업협동조합 근저당)보다 후순위인 을구 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업 활동보다는 농업 중심의 경제 활동이 이루어지는 곳입니다. 인근 마을과의 연계를 통해 기본적인 생활 편의를 얻을 수 있습니다.

5.2. 잠재적 상권 가치

현재로서는 직접적인 상권 형성 가능성이 낮으며, 농업 생산 기반 지역으로서의 가치가 주로 고려됩니다. 주변 관광 자원과의 연계 가능성은 있으나, 물건 자체의 상업적 이용 가치는 높지 않을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

순수 농촌지대이며, 인근 마을을 중심으로 생활 기반이 형성되어 있습니다.

6.2. 편의시설

검색 결과, 해남군 전체적으로는 관광 시설(수목원, 유적지, 해상 케이블카 등)과 역사 유적지가 풍부하게 분포하고 있습니다. 하지만 본 물건 소재지인 현산면 고현리 자체의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.

6.3. 주변 자연환경

본건 토지 중 일부(일련번호(5))는 제방 및 하천으로 이용 중이며, 남측 일부는 지방2급하천에 저촉됩니다. 전반적으로 농촌의 자연환경을 느낄 수 있는 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 필요

본 물건은 '답' 용도로 이용 중이며, 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 낙찰자 본인의 책임하에 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 사전에 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

7.2. 점유 및 이용 현황

* 본건 토지 북동측 일부는 타인(고현리 324-4 점유자)이 점유 사용 중이며, 해당 주택 부지 지상 수목은 매각에서 제외됩니다.

* 현황 일부 농로, 제방, 하천, 인접지 부속토지 등으로 이용 중입니다.

7.3. 경계 불명확

인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

7.4. 토지 이용 제한

* 일련번호(1), (5): 계획관리지역

* 일련번호(2): 농림지역, 농업진흥구역

* 일련번호(3): 계획관리지역, 준보전산지

* 일련번호(4): 계획관리지역, 자연취락지구

* 일련번호(5): 보전관리지역, 지방2급하천 저촉

* 전 지역: 가축사육제한구역 (구체적인 제한 내용은 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 참조 필요)

이러한 토지이용계획 및 제한사항은 향후 토지 활용에 있어 제약을 줄 수 있습니다.

7.5. 기타 사항

* 본건 토지 남측 일부분은 지방2급하천에 저촉되나 그 면적이 미미한 것으로 파악됩니다.

* 임대관계는 미상입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 해남군 현산면의 농촌 지역에 위치한 답입니다. 농업진흥구역, 계획관리, 보전관리, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획이 혼재하며, 가축사육 제한구역에 해당합니다. 교통 접근성은 보통 수준이나, 맹지인 필지가 포함되어 있고 일부 타인 점유, 하천 저촉, 경계 불명확 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 필수 요건을 충족해야 하는 점이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 풍부한 농경지 면적: 4,636㎡의 넓은 농경지를 확보할 수 있습니다.

* 지속적인 농업 지원 정책: 정부 및 지자체의 농업 관련 지원 정책 활용 가능성이 있습니다.

* 관광 자원과의 연계 가능성: 해남군의 풍부한 관광 자원 인근에 위치하고 있어, 향후 농업 관련 체험 시설 등으로의 발전 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (단, 토지이용계획에 따른 제약 확인 필요)

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 106,628,000원을 기준으로, 인수 보증금이 없고 채권 총액이 98,100,000원인 점을 고려하여 시장 상황 및 본건의 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 타인 점유, 토지이용계획 등)를 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 최근 유사 물건의 실거래가, 개별 공시지가, 용도지역별 건축 가능성 및 개발 제한 등을 면밀히 검토한 후에 가능합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 이하의 경쟁력 있는 가격으로 입찰을 고려할 수 있으나, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.