나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50714 [4] 전라남도 해남군 현산면 고현리 499-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 현산면 고현리 소재 고현마을 남측 인근[일련번호(1),(2), (5)] 및 고현마을 북측 인근[일련번호(3),(4)]에 위치하고 있으며, 본건 주위는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 평지로서, 답으로 이용중임. 일련번호(2) : 세장형의 평지로서, 답으로 이용중임. 일련번호(3) : 부정형의 완경사지로서, 자연림 상태임. 일련번호(4) : 부정형의 완경사지로서, 휴경전 상태임. 일련번호(5) : 부정형의 평지로서, 답·제방 및 하천·인접지의 부속토지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 아스팔트2차선도로에 접해 있음. 일련번호(2) : 남측으로 시멘트도로에 접해 있음. 일련번호(3) : 맹지임. 일련번호(4) : 맹지임. 일련번호(5) : 북측으로 아스팔트2차선도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임. 일련번호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리,개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5) : 계획관리지역, 보전관리지역, 지방2급하천(저촉), 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

ㅡ

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 일련번호(5) 북동측 일부분은 타인이 점유사용 중에 있으며, 점유 지상에 식재된 수목은 현장 답사시 타인(고현리 324-4번지 점유자) 소유로 탐문 조사 되었음.

물건 비고

1.농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환). 원상복구가 필요한 대상이고, 농지취득자격증명 요건 충족시(원상복구 또는 원상복구계획서 제출 등) 발급 할 수 있음(2025.12.9.해남군 문내면 사실조회서 참조)
2.현황 임야 및 맹지임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경50714 (4) 사건번호로 진행되는 본 물건은 전라남도 해남군 현산면 고현리 499-3에 소재하고 있습니다.

용도는 전(밭)으로, 총 토지면적은 1055.00㎡ (약 319평)입니다.

건물은 없으며, 매각 대상은 토지입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 감정평가는 16,880,000원입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 해남군 현산면 고현리 소재 고현마을 남측 또는 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 순수 농촌지대로 이루어져 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 토지의 일부는 맹지이거나 인접 도로 상태가 명확하지 않아 접근에 별도의 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2014년 3월 4일 접수된 현산농업협동조합의 근저당(을1)입니다.

이후 접수된 서정숙의 근저당(을2) 및 애큐온저축은행의 강제경매(갑3) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 76,000,000원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 순수 농촌지대에 위치하여 별도의 상권이 발달해 있지는 않습니다.

인근 고현마을 등의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에 기본적인 생활 편의시설이 존재합니다.

다만, 본 물건이 소재한 해남군 현산면 고현리 일대는 자연환경이 잘 보존된 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 공업 시설보다는 농업 관련 시설이나 자연 경관과 관련된 시설들이 위치할 가능성이 높습니다.

일반적인 농촌 지역의 특성상, 혐오 시설이 위치할 가능성은 낮다고 판단되나, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사 및 주변 지역에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

최근 해남군에서는 농지 이용 실태에 대한 전수조사를 실시하는 등 농지 관리 강화 움직임을 보이고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 전(밭)으로, 농지취득자격증명이 없으면 매각 허가가 취소되고 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

* 원상복구 필요: 농지 또는 자연림 상태로 원상복구가 필요한 대상입니다. 원상복구 또는 원상복구계획서 제출 등 요건 충족 시 농지취득자격증명 발급이 가능합니다.

* 맹지 및 접근성: 현황상 임야 및 맹지로서, 토지에 대한 접근로 확보 및 이용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와 경계가 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

* 타인 점유 사용: 토지 북동측 일부에 타인이 점유 사용하여 식재된 수목이 있는 것으로 탐문 조사되었습니다. 이에 대한 명도 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본 건 토지는 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 농업진흥구역, 지방2급하천 저촉 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 적용될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 현산면 소재의 농지로서, 1055.00㎡ 규모의 토지입니다.

감정가는 16,880,000원으로, 토지 자체의 금전적 가치 외에 농지로서의 자산 가치를 고려할 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 필수, 맹지, 경계 불명확, 원상복구 필요, 타인 점유 등 여러 현실적인 리스크 요인이 존재하므로, 이를 충분히 인지하고 투자해야 합니다.

등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸되어 깔끔한 상태입니다.

순수 농촌 지역의 특성을 감안할 때, 개발 잠재력보다는 농업 목적 또는 주말농장, 전원생활 부지 등으로 활용하기에 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 토지 자체의 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 적극적인 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

* 농지 활용 가능성: 농업 경영 계획이 있거나 농지를 취득하여 장기적으로 보유할 의사가 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 지리적 이점: 한반도 최남단에 위치한 해남 지역은 고유한 자연환경과 관광 자원을 보유하고 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 농지취득자격증명 발급, 맹지 해소, 원상복구, 경계 측량, 명도 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있는 물건입니다.

따라서, 입찰가를 산정할 때는 감정가 16,880,000원을 기준으로 하되, 이러한 제반 비용과 예상되는 리스크를 충분히 고려하여야 합니다.

입찰 희망가는 물건의 현황, 잠재적 가치, 본인의 투자 목적 및 감수할 수 있는 리스크 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

단순 감정가만을 기준으로 하기보다는, 현장 조사와 상세한 권리 분석, 그리고 예측되는 추가 비용을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

투입될 추가 비용 및 시간, 그리고 예상되는 수익률을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.