나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50714 [3] 전라남도 해남군 현산면 고현리 514 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 현산면 고현리 소재 고현마을 남측 인근[일련번호(1),(2), (5)] 및 고현마을 북측 인근[일련번호(3),(4)]에 위치하고 있으며, 본건 주위는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 평지로서, 답으로 이용중임. 일련번호(2) : 세장형의 평지로서, 답으로 이용중임. 일련번호(3) : 부정형의 완경사지로서, 자연림 상태임. 일련번호(4) : 부정형의 완경사지로서, 휴경전 상태임. 일련번호(5) : 부정형의 평지로서, 답·제방 및 하천·인접지의 부속토지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 아스팔트2차선도로에 접해 있음. 일련번호(2) : 남측으로 시멘트도로에 접해 있음. 일련번호(3) : 맹지임. 일련번호(4) : 맹지임. 일련번호(5) : 북측으로 아스팔트2차선도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임. 일련번호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리,개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(5) : 계획관리지역, 보전관리지역, 지방2급하천(저촉), 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 일련번호(5) 북동측 일부분은 타인이 점유사용 중에 있으며, 점유 지상에 식재된 수목은 현장 답사시 타인(고현리 324-4번지 점유자) 소유로 탐문 조사 되었음.

물건 비고

1.맹지임
2.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

1.1. 1. 사건번호: 해남지원 2025타경50714 (3)

1.1. 2. 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 3. 채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

1.2. 1. 소재지: 전라남도 해남군 현산면 고현리 514

1.2. 2. 용도: 임야

1.2. 3. 감정가: 70,829,600원

1.2. 4. 토지면적: 12,212.00㎡ (약 3,694.28평)

1.2. 5. 건물면적: 0㎡

1.3. 매각대상

1.3. 1. 토지매각

1.4. 특이사항

1.4. 1. 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

2.1. 1. 본건은 전라남도 해남군 현산면 고현리 소재 고현마을 남측 및 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 순수 농촌지대임.

2.2. 교통상황

2.2. 1. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

2.3. 토지 이용 현황 및 접도 현황

2.3. 1. 일련번호(1): 부정형 평지, 답으로 이용중, 북측 아스팔트 2차선 도로 접함.

2.3. 2. 일련번호(2): 세장형 평지, 답으로 이용중, 남측 시멘트 도로 접함.

2.3. 3. 일련번호(3): 부정형 완경사지, 자연림 상태, 맹지임.

2.3. 4. 일련번호(4): 부정형 완경사지, 휴경전 상태, 맹지임.

2.3. 5. 일련번호(5): 부정형 평지, 답·제방 및 하천·인접지 부속토지 등으로 이용중, 북측 아스팔트 2차선 도로 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

2.4. 1. 일련번호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역

2.4. 2. 일련번호(2): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역

2.4. 3. 일련번호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

2.4. 4. 일련번호(4): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역

2.4. 5. 일련번호(5): 계획관리지역, 보전관리지역, 지방2급하천(저촉), 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 최초 소유권: 최양탁 (1971-10-06)

3.1. 2. 소유권 이전 (증여): 최석훈 (2007-10-05)

3.1. 3. 말소기준권리: 현산농업협동조합 근저당 (2014-03-04, 26,000,000원)

3.1. 4. 기타 권리: 서정숙 근저당 (2025-08-11, 50,000,000원, 말소), 애큐온저축은행 강제경매 (2025-11-13, 47,951,649원, 말소)

3.1. 5. 총 등기부채권액: 76,000,000원

3.2. 인수되는 권리

3.2. 1. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 2. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않으나, 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

4.1. 1. 본건은 전라남도 해남군 현산면 고현리 일대의 순수 농촌지역에 속해 있음.

4.1. 2. 인근에 고현마을이 소재하며, 농경지 및 자연림 위주의 토지 이용이 이루어지고 있음.

4.1. 3. 인근 상업 시설이나 근린 생활 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 농촌 지역 특성상 생활 편의 시설은 제한적일 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

5.1. 1. 고현마을 및 인근 지역을 중심으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.1. 2. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 읍내 또는 인접 도시를 이용해야 할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

5.2. 1. 현산면 지역에는 현산초등학교, 현산남초등학교, 현산중학교 등이 소재하고 있음.

5.3. 의료시설

5.3. 1. 농촌 지역 특성상 기본적인 의원급 의료 시설은 있을 수 있으나, 종합병원은 원거리일 가능성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 여부

6.1. 1. 일련번호 (3), (4) 토지는 맹지로서 차량 및 통행에 심각한 제약이 따를 수 있음.

6.2. 경계 불명확

6.2. 1. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요하며, 이는 분쟁의 소지가 될 수 있음.

6.3. 타인 점유 및 수목

6.3. 1. 일련번호 (5) 북동측 일부는 타인이 점유 사용 중이며, 지상 수목은 타인 소유로 탐문 조사되었음. 이는 점유권 관련 분쟁 및 명도 문제로 이어질 수 있음.

6.4. 토지 이용 제한

6.4. 1. 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 준보전산지, 보전관리지역, 지방2급하천(저촉) 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

6.5. 농촌 지역의 한계

6.5. 1. 개발 가능성, 기반 시설 접근성, 민원 발생 가능성 등이 상대적으로 낮을 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

7.1. 1. 본건은 전라남도 해남군 현산면에 위치한 임야로서, 감정가는 약 7천만원대임.

7.2. 장단점 분석

7.2. 1. 장점: 넓은 토지 면적, 비교적 저렴한 감정가.

7.2. 2. 단점: 맹지 포함, 경계 불명확, 타인 점유, 다양한 토지 이용 제한, 농촌 지역의 개발 한계.

7.3. 투자 관점

7.3. 1. 현 상태로는 실사용 목적보다는 장기적 가치 상승 또는 농업/임업 목적 투자로 고려될 수 있으나, 명확한 개발 계획이나 활용 방안 없이는 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 활용 가치

8.1. 1. 토지 면적이 넓어 농업, 임업, 또는 특정 목적의 시설 부지 활용 가능성을 검토할 수 있음 (단, 용도지역 및 제한사항 고려).

8.2. 낮은 진입 장벽

8.2. 1. 맹지, 경계 불명확, 타인 점유 등의 리스크 요인으로 인해 경쟁 입찰자가 적을 가능성이 있어 상대적으로 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 불가

9.1. 1. 본건의 예상 입찰가는 권리관계, 주변 시세, 물건의 활용 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 전문가의 심층적인 분석을 통해 산정되어야 함.

9.2. 참고 정보

9.2. 1. 감정가는 70,829,600원임.

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