나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50699 [2] 전라남도 완도군 신지면 신상리 367 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2026.03.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

완도군 신지면 신상리 소재 '신상마을' 내에 위치하며, 주위는 농가주택,농경지 등인 순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형,단독주택 건부지, 기호(3):부정형,전 및 도로(일부)임.

인접 도로상태

기호(1): 북동측으로 소폭의 도로에 접하고, 기호(3): 북서측으로 소폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 계획관리지역,가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ) 이 소재하며, 이는 건물(2-가)의 '부합물 또는 종물'로 사료됨.

공부와의 차이

기호(2): 공부상 '전'이나, 현황(전 및 도로(일부)'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(2-가) 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽:적벽돌쌓기,몰탈위페인팅마감, 내벽:벽지마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비,난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재하며, 건물(2-가)의 '부합물 또는 종물'로 사료됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 건물(2-가)는'이해관계인 부재'로 내부 확인은 못하였는바, 평균적인 상태를 기준으로 감정평가 하였으니. '경매진행 및 입찰시' 내부 상태 확인을 요함.

물건 비고

1.농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있으며, 농지취득자격증명 요건 충족 시[원상복구 등 : 대상토지는 마을안길 및 농로(100㎡)로 활용되고 있음] 발급할 수 있음(2026.3.13.자 신지면 사실조회회신서 참조)
2.공부상 지목은 '전'이나 현황 '전 및 도로(일부)'임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경50699 (2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증) 등

* 중복사건 여부: 해당

1.2. 소재지 및 토지 정보

* 소재지: 전라남도 완도군 신지면 신상리 367

* 지목: 전

* 이용 현황: 공부상 지목은 '전'이나 현황 '전 및 도로(일부)'임.

* 토지면적: 152.00㎡ (약 46평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

1.4. 감정가 및 면적

* 감정가: 3,192,000 원

* 토지면적: 152.00㎡ (약 46평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 완도군 신지면 신상리 소재 '신상마을' 내에 위치함.

* 주위는 농가주택, 농경지 등으로 이루어진 순수 농촌지대임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통임.

* 북동측으로 소폭의 도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

* 주요 채권자: 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증), 주식회사뉴텍 등

* 등기부채권 총액 (말소 대상 권리 기준): 약 103,564,381원

3.2. 등기부 요약

* 소유권 변동: 조장현, 박주원, 김미란 순으로 소유권 이전 (증여 포함)

* 말소될 권리: 압류 (완도군), 가압류 (완도금일수산업협동조합, 농업협동조합중앙회), 강제경매 (농업협동조합중앙회, 주식회사뉴텍) 등 다수.

3.3. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2019년 4월 24일 접수된 완도군의 압류 (갑6)임.

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음.

* 지상권 등 기타 부담 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.5. 임차인 현황

* 임차인 현황: 정보 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 미상으로, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 보이나, 실제 점유자 및 임대차 관계 확인 필요.

4. 상권분석

* 본 물건은 순수 농촌 지역 내에 위치하고 있어 일반적인 상권 분석보다는 지역 특수성을 고려해야 함.

* 인근에 주거 및 농경지 외 특별한 상업 시설이나 배후 수요는 파악되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 주변은 농가주택과 농경지가 주를 이루고 있어 기본적인 생활 편의시설은 마을 내 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보임.

* 본건 토지의 일부는 마을 안길 및 농로로 활용되고 있어 지역 주민들의 이동 통로로 이용되고 있음.

5.2. 혐오시설

* 인근 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악된 바 없음. (추후 현장 확인 및 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 미반환의 위험이 있음.

* 농지취득자격증명 요건 충족 시에만 발급 가능하며, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있음 (특히 마을안길 및 농로로 활용되는 부분).

6.2. 현황상 리스크

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 '전'이나 현황 '전 및 도로(일부)'로 이용 중임.

* 경계 불명확: 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도 확인이 필요함.

* 제시외 건물: 감정평가서상 일부 제시외 건물이 있으나, 건물 면적이 0㎡로 매각 대상 토지에 직접적인 건축물은 없는 것으로 보임.

6.3. 기타 리스크

* 중복사건: 유사 사건이 존재하여 경매 절차 및 진행 상황에 변동이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 완도군 신지면에 위치한 토지 경매 물건으로, 순수 농촌 지역에 속해 있음.

* 토지 자체는 공부상 지목과 현황이 다르고, 경계가 불명확하며, 농지 취득 자격 증명이 필수적인 점 등 다소 까다로운 조건이 있음.

* 특히 농지 관련 법규 준수 및 원상회복 가능성 등 주의가 요구됨.

* 토지 매각 대상이며 건물은 없는 상태임.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 향후 가치 상승 또는 활용 방안에 따라 투자 기회 모색 가능.

* 농촌 지역의 특수성: 향후 귀농·귀촌 수요 증가 또는 지역 개발 계획 등에 따른 잠재적 가치 상승 가능성.

* 도로 활용 부분: 토지의 일부가 도로로 활용되고 있어, 인근 토지 이용과의 연관성 또는 향후 도로 관련 권리 관계 설정 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 법원 감정가 3,192,000원을 기준으로, 물건의 특수성(농지취득자격증명, 현황 불일치, 경계 불명확 등)과 권리관계, 그리고 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 법원 감정가 이하 또는 소폭 상승한 가격대에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

* 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 토지 현황 파악, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 사전 확인, 유사 물건 낙찰가 분석 등이 선행되어야 함.

* 입찰 보증금은 감정가의 10%인 319,200원임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.