나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50764 [2] 전라남도 해남군 문내면 용암리 산54-18 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2026.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 : 전라남도 완도군 청산면 상동리 소재 "상서마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 순수산림지대임. 기호 2,3,4 : 전라남도 해남군 문내면 용암리 소재 "용암마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 야산지대임. 기호 5 : 전라남도 해남군 황산면 우항리 소재 "황산면사무소" 서측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지내 주택 및 농경지 혼용지대임.

교통상황

기호 1,4 : 차량접근 불가능하며, 제반교통사정은 불편시됨. 기호 2,3,5 : 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 고지(급경사지)로 대체로 자연림 상태의 임야임. 기호 2,3,4 : 사다리형 완경사지로 대체로 자연림 상태의 임야임. 기호 5 : 사다리형 완경사지로 주거나지(전)임.

인접 도로상태

기호 1,4 : 맹지임. 기호 2,3 : 동측으로 소폭의 비포장도로와 접함. 기호 5 : 남서측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 국립공원<자연공원법>, 공원자연보존지구(2023-05-31)<자연공원법> 기호 2 : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산 지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 기호 3 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전 산지<산지관리법> 기호 4 : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡ 이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산 지<산지관리법> 기호 5 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호 5 지상에 소유자 미상의 제시외 수목(대체로 묘목)이 다수 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

1.일괄매각, 목록2. 지분매각
2.목록4. 맹지임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50764 (2)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 전라남도 해남군 문내면 용암리 산54-18

용도: 임야

감정가: 10,368,800원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

채권자: 서울보증보험주식회사

1.2. 면적 정보

총 토지면적: 2379.00㎡ (약 719.65평)

매각 대상 토지 지분면적: 2006.0157㎡ (약 606.82평)

건물 면적: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 전라남도 해남군 문내면 용암리 소재 "용암마을" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 마을 주변의 야산지대입니다.

2.2. 교통상황

물건지(기호 2,3,4)는 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. (참고: 목록4는 맹지로 분류되어 있습니다.)

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 사다리형 완경사지로, 현재 대체로 자연림 상태의 임야로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

물건지(기호 2,3)는 동측으로 소폭의 비포장도로와 접하고 있습니다. (참고: 목록4는 맹지이며, 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 별도 확인이 필요합니다.)

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 농림지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 임업용산지(보전산지), 준보전산지 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 서울보증보험주식회사 (강제경매, 2025-12-29)

등기부채권 총액: 0원 (이는 경매로 인해 소멸되지 않는 권리가 없음을 의미할 수 있으나, 추가 확인이 필요합니다.)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

지상권: 해당 사항 없음.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인: 확인되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

해당 지역은 마을 인근의 야산 지대로, 주거 및 농경지와 혼재된 지역입니다. 주변 개발 논의와 관련하여 태양광 발전 사업 등으로 주민 간 갈등이 있었던 사례가 있으나, 물건지 자체와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

4.2. 잠재적 시설

주변 지역에서 돼지 분뇨를 이용한 바이오가스 생산 관련 주민 반대 사례가 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

"용암마을" 인근에 위치하여 기본적인 마을 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 상세한 편의시설 및 대중교통 이용 현황은 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 관광 및 문화 시설

인근 해남군에는 해남공룡박물관, 우항리 공룡화석지, 땅끝마을 등 관광지가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

토지의 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 설정 및 재산권 행사에 대한 협의가 필요합니다.

6.2. 맹지 가능성

목록4가 맹지라는 정보가 있으며, 본 매각 지분이 이에 해당하는 경우 도로 접근에 심각한 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 경계 불명확

인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요하며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 제시외 물건 (기호 5 관련)

기호 5 지상에 소유자 미상의 수목이 다수 소재한다는 보고가 있으나, 본 매각 대상 부동산(용암리 산54-18)과의 관련성은 불분명하며, 만약 일괄 매각 대상이라면 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 문내면의 임야로, 토지 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 10,368,800원으로, 매각 대상 지분 면적은 2006.0157㎡입니다. 입지 조건상 마을 인근에 위치하며 차량 접근은 가능하나, '맹지' 및 '경계 불명확'과 같은 주의사항이 있어 도로 접근성 및 경계 확인이 필수적입니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 보이며, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 지분 매각이라는 점과 맹지 가능성, 경계 불명확성 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 확인과 권리 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

자연림 상태의 임야로, 향후 지역 개발 가능성 및 활용 방안에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 저렴한 감정가

총 토지 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 권리 관계 및 현황을 명확히 파악할 경우 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필요합니다.

* 해당 지역 임야 시세 및 최근 거래 사례 조사

* 매각 지분 비율에 따른 실질적 이용 가능성 분석

* 도로 접근성 문제 해소 방안 및 관련 비용 추정

* 향후 개발 가능성 및 용도 변경 가능성 검토

따라서, 상세한 시장 조사와 현장 답사를 통한 면밀한 분석 후에 적정 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.