나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50764 [3] 전라남도 해남군 황산면 우항리 498 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2026.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 : 전라남도 완도군 청산면 상동리 소재 "상서마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 순수산림지대임. 기호 2,3,4 : 전라남도 해남군 문내면 용암리 소재 "용암마을" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 야산지대임. 기호 5 : 전라남도 해남군 황산면 우항리 소재 "황산면사무소" 서측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지내 주택 및 농경지 혼용지대임.

교통상황

기호 1,4 : 차량접근 불가능하며, 제반교통사정은 불편시됨. 기호 2,3,5 : 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 고지(급경사지)로 대체로 자연림 상태의 임야임. 기호 2,3,4 : 사다리형 완경사지로 대체로 자연림 상태의 임야임. 기호 5 : 사다리형 완경사지로 주거나지(전)임.

인접 도로상태

기호 1,4 : 맹지임. 기호 2,3 : 동측으로 소폭의 비포장도로와 접함. 기호 5 : 남서측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 국립공원<자연공원법>, 공원자연보존지구(2023-05-31)<자연공원법> 기호 2 : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산 지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 기호 3 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전 산지<산지관리법> 기호 4 : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000㎡ 이상 그 밖의 가축 및 닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산 지<산지관리법> 기호 5 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호 5 지상에 소유자 미상의 제시외 수목(대체로 묘목)이 다수 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

1.특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환)
2.지상 수목 매각 포함
3.지상 견사 매각 제외
4.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50764 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

소재지: 전라남도 해남군 황산면 우항리 498

용도: 전

감정가: 51,586,000원

토지면적: 826.00㎡ (약 249.87평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.1. 입지조건

* 물건지 현황: 전라남도 해남군 황산면 우항리 498에 위치하며, 황산면사무소 서측 인근에 자리함.

* 주위 환경: 면소재지 내 주택 및 농경지가 혼용된 지역임.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 남서측으로 소폭의 포장도로와 접해 있어 제반 교통 상황은 보통 수준임.

* 형태 및 이용 상태: 토지는 사다리형 완경사지로, 주거나지(전) 상태로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울보증보험주식회사 명의의 강제경매개시결정등기(접수일자: 2025-12-29)가 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리(지상권 등)는 없음.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원으로 조사됨.

1.3. 상권분석

* 본 물건지는 황산면 소재지 내에 위치하고 있어, 지역 내 기본적인 상업 활동 및 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 주위가 주택 및 농경지 혼용 지대임을 감안할 때, 상권은 지역 주민 및 농업 관련 수요를 중심으로 형성되어 있을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 황산면사무소 인근에 위치하여 행정 관련 편의시설 접근성이 양호함.

* 면 소재지 내 위치 특성상, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 해당 면 소재지 내에서 이용 가능할 것으로 예상됨.

* 차량 접근이 원활하여 해남군 내 주요 지역으로의 이동은 보통 수준으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본 물건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 특별매각조건이 있음.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불명확하여, 경계 측량 등 별도의 확인이 필요함.

* 건축물 부재: 건축물 면적이 0.00㎡로 건축물이 없으므로, 토지 자체의 이용 계획 및 현황에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 지상 수목 및 견사: 지상 수목은 매각에 포함되나, 견사는 매각에서 제외되므로 현황 확인이 필수적임.

* 토지 이용 계획 및 제한: 해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역으로 지정되어 있어, 토지 이용에 관한 구체적인 확인 및 제한 사항을 숙지해야 함.

* 제시외 수목: 소유자 미상의 제시외 수목(대체로 묘목)이 다수 소재하고 있어, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 해남군 황산면 우항리 소재 토지로, 총 면적 826.00㎡(약 249.87평)에 대하여 감정가 51,586,000원으로 부동산강제경매가 진행 중임.

* 권리 관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 권리나 임차인은 없음.

* 가장 중요한 유의사항은 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점이며, 이 외에도 경계 불명확, 지상 수목 및 견사 현황 파악, 토지 이용 계획 및 제한사항 확인 등 추가적인 조사가 요구됨.

* 면소재지 내 위치하며 주거지역으로도 지정되어 있어, 향후 토지 활용 가능성에 대한 검토가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 농지 취득 자격이 있는 경우, 합리적인 가격으로 농지를 확보할 수 있는 기회.

* 면소재지 내 위치하여 기본적인 편의시설 및 행정기관 접근성이 양호함.

* 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정된 점을 고려하여, 향후 토지 활용 방안에 대한 잠재적 가치를 검토할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 보고서에 제공된 정보를 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

* 예상 입찰가는 감정가 51,586,000원을 기준으로 하되, 향후 현장 조사를 통한 물건 가치 평가, 주변 시세, 경쟁 입찰 현황, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금(0원)은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.