나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50769 [2] 전라남도 완도군 소안면 미라리 477 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2026.01.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1)은 전라남도 완도군 소안면 미라리 소재 ‘미라리 경로복지센터’ 남서측 근거리에 기호 2,3)은 동측 인근에 위치하며 기호 1)의 주위환경은 임야및 전 답 등이 혼재한 임야지대, 기호 2,3)의 주위환경은 마을과 전 답등이 혼재한 해안가 주거지대임.

교통상황

본건및 본건 인근까지 차량진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재해 지역 내 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형의 완경사지로 자연림 상태임. 기호 2,3) : 부정형의 평지로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) : 임야도상 맹지임. 기호 2,3) : 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 국립공원<자연공원법>, 공원자연환경지구(2023-05-31)<자연공원법> 일련번호(2) :생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호(3) :생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

물건 비고

1.일괄매각, 지상 수목 매각 포함
2.특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환)
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50769 (2)

소재지: 전라남도 완도군 소안면 미라리 477

용도: 답 (토지 이용 계획상 자연환경보전지역, 생산관리지역 등)

감정가: 34,895,000원

토지면적: 997.00㎡ (약 301.5평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각 (지상 수목 포함)

2. 입지조건

위치: 전라남도 완도군 소안면 미라리 소재.

주위환경: '미라리 경로복지센터' 남서측 및 동측 인근에 위치하며, 임야 및 전, 답 등이 혼재된 지역 (기호 1) 및 마을과 전, 답 등이 혼재된 해안가 주거 지역 (기호 2, 3)입니다.

교통: 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 지역 내 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로: 기호 1) 토지는 임야도상 맹지이며, 기호 2) 및 3) 토지는 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공익용산지(보전산지), 국립공원, 공원자연환경지구.

* 일련번호(2), (3): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 20일 신한카드주식회사의 가압류 (금액: 14,505,267원).

진행 중인 경매: 2026년 1월 2일 신한카드주식회사의 강제경매 (사건번호: 2025타경50769).

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리가 없어, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 임차인이 없는 것으로 확인되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 완도군 소안면 미라리 지역은 주로 농업 및 해양 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다. 인근에 '미라리 경로복지센터'가 위치하여 지역 커뮤니티의 거점 역할을 하고 있습니다. 전원생활 또는 귀농, 귀촌을 고려하는 수요층에게는 매력적일 수 있으나, 상업 시설보다는 자연 친화적인 환경에 가깝습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, '미라리 경로복지센터'가 인접해 있습니다. 완도군 읍내 등 주요 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

교통 접근성: 차량 접근은 가능하나, 지역 특성상 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 농지이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 무효 및 입찰 보증금 미반환의 불이익이 발생합니다.

* 토지 경계 불명확: 인접 토지와의 경계 등이 불명확하여, 정확한 면적 및 경계 확인을 위해 경계 측량 등 별도의 조사가 필요하며 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일련번호 1) 토지는 자연환경보전지역, 공익용산지, 국립공원 등으로 지정되어 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 일련번호 2)와 3) 역시 생산관리지역, 현상변경허가 대상구역으로 이용 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 맹지(기호 1): 기호 1) 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이므로, 건축 등 토지 활용에 제약이 따르며, 도로 이용을 위한 별도의 방안 마련이 필요할 수 있습니다.

* 지상 수목: 토지 매각 시 지상 수목도 포함되어 매각되므로, 수목의 가치 평가 또는 처리에 대한 고려가 필요합니다.

* 주변 시설 확인: 현장 방문 및 관련 지도 서비스 등을 통해 인근 혐오시설 또는 잠재적 민원 유발 시설 존재 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 소안면에 위치한 농지(답)로, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 토지 이용 계획상 여러 가지 제한 사항이 존재합니다. 기호 1) 토지는 맹지로서 도로 접근에 어려움이 있고, 기호 2), 3) 토지는 해안가 주거 지역에 인접해 있습니다. 매각으로 인한 권리 소멸은 명확하나, 토지 경계 불분명, 지상 수목 존재 등으로 인해 현장 확인 및 추가적인 조사, 비용 발생이 예상됩니다. 귀농, 귀촌 목적 또는 장기적인 관점에서의 토지 투자 가능성을 고려할 수 있으나, 농지법 및 지역별 각종 규제 사항을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 해안 인접 지역: 완도군 소안면의 아름다운 해안 경관을 활용한 토지로서, 자연 친화적인 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 농지 취득 기회: 농지법 등 관련 규제에도 불구하고, 자격 요건을 갖춘다면 상대적으로 저평가된 농지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 적정 면적: 997㎡ (약 301.5평)의 면적은 소규모 농경지 조성, 전원생활 부지, 또는 향후 활용 방안 모색에 적합한 규모입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 경매 낙찰가, 현장 조사 결과, 물건의 실제 상태, 향후 개발 가능성, 관련 법규 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제시된 감정가 34,895,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수 부담이 없다는 점과 농지취득자격증명 등 특별 조건의 영향을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.