나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4943 [9] 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 9층907호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 “금련산역” 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 바 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상19층 건내
제8층 제804호 외 9개호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 대리석붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(1~3,6~8) : 업무시설(오피스텔)임.
기호(4,5,9,10) : 공동주택(아파트-도시형:원룸형)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경4943 (9)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 9층 907호

용도: 아파트

건물명: 가비펠리치

총층수: 지하 1층, 지상 19층 (본건 9층 소재)

총세대수: 56세대

준공일자: 2020년 3월 12일

1.2. 매각 정보

감정가: 144,000,000원

토지면적: 4.19㎡ (약 1.27평)

토지 지분: 4.1873㎡ (약 1.26평)

건물면적: 24.29㎡ (약 7.35평)

건물 지분: 24.29㎡ (약 7.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사상신용협동조합 (추정)

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 지하철 2호선 금련산역에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(금련산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로는 노폭 약 20m 내외의 도로와 접하고 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사상신용협동조합이 신청 채권자로 파악됩니다. 등기부등본 상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 관련: 최보광 명의 소유권 이전 (2020-05-27)

* 근저당권: 주식회사재네트대부 (채권액 861,300,000원, 2020-05-27). 해당 권리는 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로 상세 확인이 필수적입니다.

* 근저당권부 채권근질권: 사상신용협동조합 (채권액 599,000,000원), 김흥식 (채권액 362,300,000원). 해당 권리들은 '말소' 예정입니다.

* 주택임차권: 조혜린 (보증금 85,000,000원). 전입일자 2020-06-25, 확정일자 2020-06-05. 본 임차인은 '대항력 없음'으로 확인되며, 보증금은 '말소' 예정으로 인수 대상이 아닙니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. 그러나 주식회사재네트대부의 근저당권에 '말소: 인수'라고 명시된 점은 가장 큰 위험 요소이며, 매수 시 해당 채무(861,300,000원)를 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-06-25 / 2020-06-05

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금은 말소 예정이며, 매수인이 인수할 금액은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광안동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 금련산역 인근으로 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다. 인근에 오피스텔 및 숙박시설이 다수 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 금련산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 주거환경: 아파트(도시형 원룸형)로서 1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 가구에 적합한 구조를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

* 근저당권 인수 위험: 주식회사재네트대부의 근저당권이 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 채무 약 8.6억원을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다. 이는 감정가의 6배에 달하는 금액으로, 본건의 매수 가능성을 심각하게 저해하는 요인입니다.

* 임대 관계 미상: 정확한 임대 현황 파악이 되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨)

7. 종합 의견

본건은 부산 지하철 2호선 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 등기부상 권리 관계가 매우 복잡하고 특히 주식회사재네트대부의 거액 근저당권이 '인수' 조건으로 기재되어 있어 실질적인 매수 가치가 현저히 낮을 것으로 판단됩니다. 명백한 '인수' 조항으로 인해 감정가 대비 매수인의 실제 부담액이 천문학적으로 증가할 위험이 매우 높습니다. 따라서 면밀한 법률 검토 없이는 입찰을 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 꾸준한 임대 수요 기대

* 소형 면적으로 인한 상대적으로 낮은 초기 투자 진입 장벽 (단, '인수' 조항 무시 시)

* 주변 상권 발달로 인한 생활 편의성

9. 예상 입찰가

감정가: 144,000,000원

본건은 주식회사재네트대부의 근저당권이 '말소: 인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 채무 861,300,000원을 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 경우, 낙찰 후 실제 총 매입가는 감정가를 훨씬 상회하게 되므로, 현 시점에서의 정상적인 입찰가 산출은 불가능합니다. 매수자는 해당 '인수' 조항의 정확한 법적 의미와 처리 방안을 반드시 확인해야 하며, 만약 인수 의무가 있다면 사실상 투자 가치가 없는 것으로 판단됩니다. 현재로서는 감정가 자체를 기준으로 한 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

혐오시설 정보: 현재까지 조사된 바로는 본건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.