나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4943 [8] 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 “금련산역” 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 바 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상19층 건내
제8층 제804호 외 9개호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 대리석붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(1~3,6~8) : 업무시설(오피스텔)임.
기호(4,5,9,10) : 공동주택(아파트-도시형:원룸형)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 부산광역시 수영구 광안동 199-3번지에 위치한 가비펠리치 건물 내 9층 906호입니다.

건축물대장상 주요 용도는 공동주택이며, 감정평가요항표에 따르면 건물 내 일부 호수는 아파트(도시형 원룸형)로, 다른 일부 호수는 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경4943 (8)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본건은 중복사건 및 공동담보 물건에 해당합니다.

2.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적은 4.44㎡ (약 1.34평)이며, 토지 지분 면적 또한 4.4373㎡입니다.

건물 면적은 25.74㎡ (약 7.79평)이며, 건물 지분 면적도 동일합니다.

이는 해당 호실의 전용면적으로 판단됩니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 19층 건물이며, 본건은 9층에 위치합니다.

2.3. 감정가 및 매각 조건

감정평가액은 143,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 조건입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 지하철 2호선 “금련산역”에서 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 금련산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 5월 27일 접수된 (주)재네트대부의 근저당권(을1)입니다.

4.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (엄대현): 보증금 85,000,000원, 말소 예정.

* 임의경매개시결정 (사상신용협동조합): 말소 예정.

4.3. 인수되는 권리 (매우 중요)

등기부등본 요약에 따르면, 2020년 5월 27일 접수된 (주)재네트대부의 근저당권(을1) 및 이에 부수된 채권질권 설정(을1-3, 을1-4)은 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다.

이는 매수인이 해당 근저당 채무를 인수해야 함을 의미할 수 있으며, 총 인수 채무액은 약 18억원 이상(근저당 8.61억원 + 질권 5.99억원 + 질권 3.62억원)으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가(1.43억원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 매우 높은 채무 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (엄대현)

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-13

확정일자: 2023-06-27

배당신고일자: 2025-04-03

대항력: 없음 (등기상 말소 예정)

4.5. 권리분석 요약

본건은 채무 인수 가능성이 있는 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다. 특히 근저당권의 '말소: 인수' 표기는 매수인이 막대한 채무를 부담하게 될 수 있음을 시사하므로, 이 부분에 대한 명확한 법적 확인이 절대적으로 필요합니다. 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

5. 상권분석

5.1. 상권 특성

지하철역 인근의 복합 상권으로, 주거 및 상업 시설이 밀집하여 배후 수요 확보가 가능한 지역입니다.

5.2. 주변 시설

주변에 다양한 근린생활시설, 편의점, 식당, 카페 등이 위치하여 이용이 편리합니다.

주변을 조사한 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근 상업 시설을 통해 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6.2. 주거 환경

아파트 및 오피스텔이 밀집한 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 채무 인수 위험

등기부등본상의 근저당권 '말소: 인수' 표기는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 약 18억원 이상의 채무를 인수해야 할 경우, 투자로서의 가치가 사실상 없을 수 있습니다. 이 점을 최우선으로 확인해야 합니다.

7.2. 기타 리스크

* 중복사건, 공동담보 물건으로 인해 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 이는 등기된 임차인 외의 일반적인 임대차 관계를 의미할 수 있습니다. (단, 등기된 임차인은 말소 예정입니다.)

8. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권 입지에 소재하여 입지 조건 자체는 우수합니다. 교통 및 생활 편의시설 이용도 용이합니다.

그러나 등기부등본에 명시된 근저당권의 '말소: 인수' 표기로 인해, 매수인이 수십억원에 달하는 채무를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 투자가치를 결정적으로 훼손하는 중대한 사안입니다.

따라서, 입찰 전 반드시 법원 또는 관련 기관을 통해 해당 근저당권의 인수 여부와 정확한 채무 총액을 명확히 확인하는 절차가 선행되어야 합니다. 이 확인 없이는 본건에 대한 투자 결정을 내리는 것은 매우 위험합니다. 만약 채무 인수 조건이 사실이라면, 사실상 투자 대상에서 제외해야 할 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 입지: 부산 지하철 2호선 금련산역 인근의 역세권입니다.

* (참고: 현재 파악된 채무 인수 가능성이 매우 높아, 안전한 투자 포인트 제시가 어렵습니다. 채무가 소멸된다는 전제 하에만 추가적인 분석이 가능합니다.)

10. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원 (등기된 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

* 주요 고려사항: 근저당권(을1) 및 부수 채권질권의 인수 가능성 (총 약 18억원 이상).

* 현재 제공된 정보만으로는 인수되는 막대한 채무 부담으로 인해 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 만약 채무가 매각으로 전부 소멸된다는 명확한 확인이 이루어지지 않는 이상, 감정가(143,000,000원)를 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 부적절하며, 해당 물건은 투자 대상으로서 부적합할 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.