나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4943 [7] 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 “금련산역” 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 바 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상19층 건내
제8층 제804호 외 9개호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 대리석붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(1~3,6~8) : 업무시설(오피스텔)임.
기호(4,5,9,10) : 공동주택(아파트-도시형:원룸형)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경4943 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사상신용협동조합 (확인된 정보 기반)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 199-3, 가비펠리치 9층905호

용도: 아파트 (집합건축물대장상 공동주택)

감정가: 143,000,000원

토지면적: 4.44㎡ (약 14.68평)

토지지분: 4.44㎡ (약 14.67평)

건물면적: 25.74㎡ (약 85.09평)

* 전용면적 및 분양면적 상세 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 “금련산역” 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(금련산역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통상황은 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 인접지와 등고평탄한 2필지의 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2020년 5월 27일 접수된 주식회사재네트대부의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 요약상, 주식회사재네트대부의 근저당권(을1, 861,300,000원)은 "인수"로 표기되어 있습니다. 이는 경매 절차 후에도 해당 채무를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. 이 부분은 낙찰 전 반드시 법원이나 법률 전문가를 통해 명확히 확인해야 하는 매우 중대한 사항입니다.

3.3. 소멸되는 권리

주택임차권(을2, 황로희, 85,000,000원), 사상신용협동조합의 임의경매개시결정(갑5), 근저당권부채권근질권설정(을1-3, 을1-4) 등은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(황 ), 보증금 85,000,000원, 차임 0원

전입일자: 2024-06-20, 확정일자: 2024-05-14, 배당신고일자: 2025-03-14

대항력: 없음

* 임차인: 황 , 보증금 0원, 차임 0원

전입일자: 2024-06-20, 확정일자: 미상

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

두 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

총 946,300,000원으로, 감정평가액(143,000,000원)을 크게 초과합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광안동 일대는 주거, 상업, 숙박시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 금련산역을 중심으로 유동인구가 많고, 근린생활시설이 풍부하여 지역 내 소비 활동이 활발한 편입니다.

4.2. 상권 잠재력

주거 및 상업 시설 밀집 지역으로, 오피스텔 및 아파트 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다. 숙박시설 또한 위치하여 관광객 유입 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 밀집 지역 특성상 교육 및 의료 시설 접근성 또한 양호할 것으로 판단됩니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

제공된 자료 및 검색 결과에서는 본건 소재지(부산광역시 수영구 광안동 199-3) 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 복잡성

가장 큰 리스크는 등기부등본 상 을1 근저당권(주식회사재네트대부)에 '인수' 표기가 되어 있다는 점입니다. 만약 낙찰 후에도 해당 채무가 소멸되지 않는다면, 낙찰자가 막대한 금액을 추가로 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이는 반드시 법률 전문가를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 채무 총액 대비 낮은 감정가

등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 채무 불이행 상황이 심각함을 시사합니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 이해관계인이 많고 권리관계가 복잡할 수 있음을 나타냅니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철역 역세권에 위치하고 주변 상권 및 생활 환경이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 등기부등본상의 '인수' 표기가 된 근저당권으로 인해 낙찰 후 추가 인수 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이러한 권리관계의 중대한 위험 요소를 간과할 경우 큰 손실을 초래할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

- 금련산역 도보 거리 역세권 입지

- 광안리 해변 인근으로 우수한 주거 및 관광 인프라

- 차량 및 대중교통 접근성이 우수함

8.2. 시세 대비 저가 매수 가능성 (잠재적)

- 권리관계의 복잡성으로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다.

- 다만, '인수' 권리 분석 결과에 따라 실제 매수 비용은 크게 달라질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, '을1' 근저당권의 "인수" 표기로 인해 인수 시 예상되는 총 비용이 감정가를 훨씬 초과할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 인수되는 보증금이 0원이라고 할지라도, 해당 근저당권을 인수해야 할 경우 투자가치가 현저히 낮아집니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 근저당권의 인수 여부 및 정확한 부담 금액에 대한 법률적 판단이 선행되어야 합니다.

권리 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 감정가 143,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 현장 조사를 통해 입찰가를 결정할 수 있겠으나, 현재로서는 이러한 가정 자체가 매우 위험합니다.

따라서, 본 건에 대한 투자는 인수되는 권리의 명확한 확인 없이는 신중을 기해야 하며, 예상 입찰가 산정 역시 해당 리스크 해소 여부에 따라 크게 달라질 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.