나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4943 [10] 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 “금련산역” 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 바 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상19층 건내
제8층 제804호 외 9개호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 대리석붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(1~3,6~8) : 업무시설(오피스텔)임.
기호(4,5,9,10) : 공동주택(아파트-도시형:원룸형)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4943 (10)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 9층 908호

용도: 아파트 (건축물대장상 공동주택, 건물 내 오피스텔 및 아파트 혼재)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 19층

감정가: 233,000,000원

토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

토지지분: 6.7904㎡ (약 2.05평)

건물면적 (전용면적): 39.39㎡ (약 11.91평)

건물지분 (전용면적): 39.39㎡ (약 11.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사상신용협동조합 (본 경매 개시 채권자)

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통이 매우 편리합니다.

도로: 본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

말소기준권리: 2020년 5월 27일 접수된 (을1) 주식회사재네트대부의 근저당권입니다.

인수되는 권리:

* (을1) 근저당권: 주식회사재네트대부, 권리금액 861,300,000원. 등기사항에 '말소: 인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 채무를 인수해야 합니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* (갑3) 소유권이전 2번 신탁등기말소

* (갑4) 소유권이전 (최보광, 매매)

* (을2) 주택임차권: 김성현, 보증금 140,000,000원 (대항력 없음, 말소 대상)

* (갑5) 임의경매개시결정 (사상신용협동조합)

* (을1-3) 근저당권부채권근질권설정 (사상신용협동조합)

* (을1-4) 근저당권부채권질권설정 (김흥식)

* (갑6) 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

등기부채권 총액: 1,001,300,000원

임차인 현황:

* 김성현 (주택도시보증공사 보증): 보증금 140,000,000원, 차임 0원. 2024년 11월 6일 전입, 2024년 1월 11일 확정일자. 2025년 2월 5일 배당신고. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치하며, 주변에 공동주택, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 금련산역 인근의 발달된 상권은 배후 수요를 확보하는 데 유리합니다. 현재까지 파악된 바로는 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 금련산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 우수합니다.

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주거환경: 광안리 해변과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

건물설비: 도시가스 개별난방, 위생 및 급·배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차타워 등 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 근저당권: 가장 큰 리스크는 8억 6천여만 원에 달하는 (을1) 근저당권이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 상승시키는 요인입니다.

중복사건 및 공동담보: 유사한 사건이 중복으로 진행되거나 공동으로 담보가 설정된 경우, 경매 절차의 복잡성이 증가하고 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 10억 원을 초과하므로, 인수되는 채무 규모가 상당하여 낙찰자의 재정적 부담이 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나다는 장점이 있습니다. 그러나 8억 6천만 원이 넘는 근저당권이 낙찰자에게 인수되는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이는 물건의 실질적 가치를 크게 훼손하며, 입찰 시 가장 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 중복사건 및 공동담보라는 특수성 또한 절차적 복잡성을 더합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 인수 채무에 대한 명확한 이해 없이는 접근하기 어려운 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

부산 수영구 광안동의 뛰어난 입지적 장점.

지하철 역세권 및 풍부한 생활 인프라.

*주의: 막대한 인수 채무로 인해 투자 가치는 매우 낮습니다. 인수되는 채무 규모와 물건의 시장 가치를 면밀히 비교 분석해야 하며, 실거주 목적이거나 명도 가능성에 대한 확신이 있을 경우에만 매우 보수적으로 접근해야 합니다.*

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 근저당권(을1)의 채권액 861,300,000원을 별도로 부담해야 한다는 점을 최우선으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가 233,000,000원은 해당 근저당권 인수 채무를 제외한 물건 자체의 감정가로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 실질적으로 부담하게 될 총 매입 비용은 (입찰가 + 861,300,000원)이 됩니다.

이러한 막대한 인수 채무로 인해, 본 건의 적정 입찰가는 감정가보다 현저히 낮아질 것으로 예상됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 인수 채무의 이자율, 상환 조건, 그리고 물건의 실제 시장 가치(인수 채무를 고려한)에 대한 정밀 분석이 필수적입니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 인수 채무 규모를 감안할 때 매우 보수적인 접근이 필요하며, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.