나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4943 [4] 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 8층807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 “금련산역” 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 바 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상19층 건내
제8층 제804호 외 9개호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 대리석붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(1~3,6~8) : 업무시설(오피스텔)임.
기호(4,5,9,10) : 공동주택(아파트-도시형:원룸형)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4943 (4)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 8층 807호

용도: 아파트 (도시형:원룸형)

감정가: 144,000,000원

토지면적: 4.19㎡ (약 1.27평)

토지지분: 4.1873㎡ (약 1.27평)

건물면적: 24.29㎡ (약 7.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사상신용협동조합 (갑5 참조)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주위사항: 해당 없음

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 광안동 199-3번지, 가비펠리치 8층 807호

주변 환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 “금련산역” 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업 복합 지역임.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로 접근성: 본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지 현황: 인접 필지와 등고평탄한 2필지의 가장형 토지 위에 건물이 건축되어 있으며, 토지는 주상용 건부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 오 (주택도시보증공사)

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-23

확정일자: 2021-06-08

배당신고일자: 2025-02-11

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액 배당을 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 배당 순위에 따라 전액 배당받지 못할 가능성도 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약

- 소유권: 2020년 5월 27일 최보광에게 매매로 소유권 이전. (주식회사 가비건설 관련 신탁등기 말소 확인)

- 근저당권:

- 주식회사 재네트대부: 2020년 5월 27일 근저당권 설정 (채권최고액 861,300,000원). 본 권리는 매각으로 인수되는 권리임.

- 사상신용협동조합: 2025년 6월 27일 1번 근저당권부채권근질권 설정 (채권최고액 599,000,000원), 2025년 8월 25일 김흥식 명의 1번 근저당권부채권질권 설정 (채권최고액 362,300,000원).

- 임차권:

- 오혜원: 2025년 2월 11일 주택임차권 등기 (보증금 85,000,000원). 본 권리는 매각으로 말소되는 권리임.

- 임의경매:

- 사상신용협동조합: 2025년 2월 20일 임의경매 신청 (채권액 794,873,306원). 본 경매로 인해 말소될 권리임.

- 총 채권액 (등기부채권 총액): 946,300,000원 (기록된 주요 채권액 합계와는 차이가 있을 수 있음, 실제 채무액은 변동될 수 있음)

* 권리분석 요약

본 건의 가장 큰 특징은 을1 근저당권(주식회사 재네트대부, 861,300,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 임차인 오혜원 씨는 대항력이 없어 보증금은 배당으로 처리될 가능성이 높으나, 인수되는 채무가 감정가를 초과하므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광안동 지역은 지하철역을 중심으로 주거, 상업, 업무, 숙박 시설이 복합적으로 발달한 상권입니다. 금련산역 인근의 풍부한 생활 편의시설과 더불어, 부산의 주요 해변인 광안리 해수욕장과도 인접하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로 평가됩니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업적 가치가 공존하는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 금련산역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 상업시설이 위치하여 생활이 편리함.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편임.

* 문화/여가: 광안리 해수욕장, 황령산 등이 인접하여 여가 활동에 유리한 환경을 제공함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 단시간 검색 결과, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 근저당권: 가장 중대한 리스크는 주식회사 재네트대부의 근저당권 (861,300,000원)을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매각 감정가 144,000,000원을 훨씬 초과하는 금액으로, 본 건의 실질적인 취득 비용을 크게 상승시키는 요인입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 사건에 '중복사건', '공동담보' 표기가 있는 점은 등기부 확인 시 추가적인 권리 관계나 복잡한 법적 절차가 존재할 가능성을 시사합니다. 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 채무 총액: 등기부상의 총 채권액이 상당하며, 일부 채권은 질권 설정 등으로 복잡하게 얽혀 있어 정확한 채무 승계 및 말소 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 공실 위험: 오피스텔/도시형 생활주택으로 사용될 수 있는 점을 고려할 때, 해당 지역의 공실률 및 임대 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 좋은 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변 상권 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거용 또는 소규모 투자용으로 잠재적 가치가 있다고 볼 수 있습니다. 그러나 등기부상 확인된 주식회사 재네트대부의 근저당권이 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점은 매우 심각한 리스크입니다. 해당 채무액이 감정가를 현저히 초과하므로, 낙찰받을 경우 실질적인 자금 부담이 막대할 것으로 예상됩니다. 따라서 투자 가치를 판단하기 위해서는 이 인수되는 채무를 모두 상환할 수 있는 추가 자금 확보 계획과 더불어, 향후 부동산 시장 전망 및 예상 임대수익 등을 매우 면밀하게 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 부산 지하철 2호선 금련산역 초역세권에 위치하여 뛰어난 교통 접근성과 편의성을 제공합니다.

* 복합 상권: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 잠재적 가치: 주상용 건물로 활용 가능하며, 지역 개발 및 수요 증가에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 144,000,000원입니다.

주요 권리 분석 결과, 주식회사 재네트대부의 근저당권 (861,300,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 오혜원 씨의 보증금 85,000,000원은 대항력이 없어 배당을 통해 소멸될 것으로 예상되므로, 입찰 시 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

그러나 인수되는 근저당권 채무액 861,300,000원은 감정가를 크게 초과합니다.

이를 고려할 때, 본 건의 실질적인 가치는 감정가에서 인수 채무를 제외한 금액으로 판단할 수 있습니다.

실질 가치 = 감정가 - 인수 채무 = 144,000,000원 - 861,300,000원 = -717,300,000원

이처럼 실질 가치가 마이너스이므로, 감정가 이하로 입찰하더라도 인수 채무액을 고려하면 사실상 투자가 어려운 물건으로 판단됩니다. 따라서 본 건에 대한 입찰은 극히 신중하게 접근해야 하며, 인수되는 채무 전액을 상환하고도 수익을 낼 수 있는 수준으로 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 입찰을 권유하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.