나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경4943 [2] 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 “금련산역” 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하는 바 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상19층 건내
제8층 제804호 외 9개호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 대리석붙임 등 마감,
창호 : 하이샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(1~3,6~8) : 업무시설(오피스텔)임.
기호(4,5,9,10) : 공동주택(아파트-도시형:원룸형)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경4943 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 199-3, 가비펠리치 8층 805호

토지면적: 4.44㎡ (약 1.34평)

건물면적: 25.74㎡ (약 7.79평) - 전용면적

건물총면적: 7315.05㎡ (약 2213.14평)

토지공시지가/건물공시가격: 정보 없음

감정가: 143,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축년도: 2020년 3월 12일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 19층 건물 중 8층 805호

용도: 아파트 (도시형 생활주택 - 원룸형)

채권자: 사상신용협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 인근은 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 금련산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 건물은 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 진행 내용: 부산지방법원 동부지원 부동산 임의경매 (사건번호: 2025타경4943 (2))

* 말소기준권리: 2020년 5월 27일 접수된 주식회사재네트대부의 근저당권(채권액 861,300,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 근저당권 (주식회사재네트대부, 채권액 861,300,000원) - 인수

* 말소되는 권리:

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3, 말소)

* 소유권이전 (갑4, 매매)

* 소유권경정 (갑4-1)

* 주택임차권 (을2, 임다솔, 보증금 85,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정 (갑5, 사상신용협동조합, 채권액 794,873,306원, 말소)

* 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-3, 사상신용협동조합, 채권액 599,000,000원, 말소)

* 1번근저당권부채권질권설정 (을1-4, 김흥식, 채권액 362,300,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 946,300,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 임 (주택도시보증공사)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2023-05-15

* 확정일자: 2023-04-13

* 배당신고일자: 2025-02-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 해당 임차권은 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역인 광안동에 위치하며, 지하철 2호선 금련산역을 중심으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인근에는 공동주택, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 활발한 유동인구와 소비 활동이 예상됩니다.

* 다양한 소매점, 식당, 카페, 병원 등이 소재하여 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

* 광안리 해변과의 접근성도 양호하여 관광 및 여가 활동에도 유리한 입지입니다.

* 주변 지역을 검색한 결과, 본 물건지와 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 금련산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 마트, 편의점, 은행, 병원, 약국 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 교육시설: 인근에 해운대초등학교, 수영중학교, 수영고등학교 등 공공 교육시설이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 인근 지역에 부산의료원, 부민병원 등 종합병원 및 다수의 의원이 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 여가시설: 세계적인 명소인 광안리 해변과 인접하여 여가 및 휴식 활동을 즐기기에 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 근저당권: 등기부상 주식회사재네트대부의 근저당권 861,300,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담으로 작용합니다. 이는 본 경매 물건의 가장 중요한 리스크 요소입니다.

* 중복사건 및 공동담보: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 기재된 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 진행 과정이나 향후 권리관계 파악에 복잡성을 더할 수 있으므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 용도의 복합성: 건물 내에 업무시설(오피스텔)과 공동주택(아파트)이 혼재되어 있어, 해당 호실(805호)의 실제 이용 목적과 향후 재산권 행사 시 발생할 수 있는 잠재적 문제점을 고려해야 합니다.

* 소형 면적: 전용면적 25.74㎡(약 7.79평)의 소형 평수는 1인 가구 또는 소규모 사업 공간으로는 적합하나, 일반적인 주거 수요층에게는 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동이라는 우수한 입지에 지하철역 인근에 위치한 소형 아파트(도시형 생활주택)입니다. 교통 및 생활 편의시설이 풍부하며, 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 등기부상 8억 6천만원이 넘는 근저당권이 낙찰 후 인수된다는 점은 매우 큰 재무적 부담입니다. 또한, 중복사건 및 공동담보라는 특수성이 있어 권리관계를 더욱 신중하게 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 지하철역 역세권으로 교통이 편리하며, 광안리 해변 인근의 높은 지리적 이점을 가집니다.

* 다양한 활용 가능성: 소형 면적(약 7.79평)은 1인 가구, 소형 사무실, 또는 임대 수익용으로 활용될 수 있습니다.

* 명도 용이성: 임차인이 대항력이 없어 명도 과정에서 발생할 수 있는 번거로움이 적을 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 수영구 광안동은 지속적인 주거 수요와 발전 가능성을 가진 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 143,000,000원

* 인수되는 근저당권: 861,300,000원

* 본건의 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 근저당권 금액(861,300,000원)이 감정가(143,000,000원)를 훨씬 초과합니다. 이는 실질적으로 낙찰자가 부담해야 할 총 채무액이 '(낙찰가 + 861,300,000원)'이 된다는 것을 의미합니다.

* '인수 보증금'은 0원이므로, 낙찰자가 임차인에게 지급해야 할 보증금은 없습니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가 산정 시에는 인수되는 막대한 채무액을 최우선적으로 고려해야 합니다. 일반적인 경매 물건처럼 감정가 대비 비율로만 입찰가를 결정하는 것은 매우 위험합니다.

* 현재로서는 본 건의 인수되는 채무액이 과도하여, 일반적인 투자 관점에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 낙찰을 고려하신다면, 반드시 인수되는 채무액을 포함한 총 투자 비용과 향후 물건의 시장 가치, 시세 변동 가능성, 그리고 추가적인 관리 비용 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.