나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5215 [9] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층609호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스
6층 601호~609호로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상
혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 601호~609호로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅 등
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및
경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

부산동부지원 2025타경5215 (9)

2.2. 소재지

부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층609호

2.3. 건물명

이든타워팰리스

2.4. 구분

오피스텔 (주거용)

2.5. 토지면적

2. 85㎡ (약 0.86평)

2.6. 건물면적

23. 04㎡ (약 6.97평)

2.7. 감정가

92,000,000원

2.8. 경매구분

부동산 임의경매

2.9. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.10. 채권자

구포새마을금고 (추정)

2.11. 건축년도

2020년

2.12. 층수

6층 (총 15층)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 부산 지하철 2호선 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 도로상태

북측 폭 6m, 동측 폭 8m 도로에 각각 접하고 있어 차량의 진출입이 원활합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

* 2020-11-12: 소유권 보존 (주식회사이든건설)

* 2021-03-09: 소유권 이전 (김성옥)

* 2021-03-09: 근저당권 (구포새마을금고, 채권최고액 780,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-04-17: 임의경매 개시결정 (구포새마을금고, 부산지방법원 동부지원 2025타경5215)

4.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 2021년 3월 9일자 구포새마을금고의 근저당권보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 등기되어 있지 않습니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 백소라

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-20

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.

4.4. 인수 보증금 합계

0원

5. 상권분석

5.1. 지역특성

본 건물은 부산 남구 대연동의 주상혼용지역에 위치하며, 주변으로 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

5.2. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통

부산 지하철 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

6.2. 편의시설

단지 주변으로 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병의원 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 대연역 인근 상권을 이용할 수 있습니다.

6.3. 교육시설

단지 인근에 대연초등학교가 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 포함됩니다.

6.4. 주변시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으며, 주거 및 상업 활동에 적합한 환경입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 묶여 있어, 채무 이행 여부에 따라 다른 담보물건의 경매 진행 상황이 간접적으로 영향을 줄 수 있습니다.

7.2. 건축법상 높이 제한

가로구역별 최고높이 제한 지역으로, 향후 건물 증축 등 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7.3. 임대관계

물건명세서상 임대관계가 미상으로 명시되어 있으나, 현재 파악된 임차인(백소라)에게 대항력이 없고 보증금/차임이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 주변 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 편입니다. 주거용 오피스텔로서 안정적인 수요가 예상되며, 주변 개발 가능성도 잠재적으로 있습니다.

9. 투자 포인트

* 도심 접근성이 우수한 대연역 역세권 입지.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 활발한 상권.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 부담이 적을 것으로 예상.

* 비교적 최근 연식의 오피스텔로 관리 상태가 양호할 것으로 기대.

10. 예상 입찰가

10.1. 감정가

92,000,000원

10.2. 현재 시세 분석

주변 이든타워팰리스 오피스텔의 유사 면적(약 20~25㎡) 매물은 현재 약 1억 1천 5백만원에서 1억 3천만원 선에 거래되고 있거나 호가가 형성되어 있습니다.

10.3. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가(92,000,000원)는 현재 시세(약 1억 1천 5백만원 ~ 1억 3천만원)보다 낮게 책정되어 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담은 없습니다. 따라서 현재 시세를 고려하여 경쟁을 감안한 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

감정가의 100% ~ 110% 수준 또는 시세의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이를 바탕으로, 예상 입찰가는 약 105,000,000원에서 120,000,000원 사이로 검토해볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.