나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5215 [8] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층608호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스
6층 601호~609호로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상
혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 601호~609호로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅 등
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및
경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5215 (8)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층608호

용도: 오피스텔

감정가: 89,000,000원

토지면적: 2.78㎡ (약 0.84평)

건물면적: 22.44㎡ (약 6.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구포새마을금고

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, 대연초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 대연역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 구포새마을금고의 근저당권(2021-03-09, 7억 8천만원)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 박 씨는 2025년 1월 6일 전입신고 하였으며, 보증금 500만원, 월세 47만원입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

총 인수 보증금은 0원입니다.

이 외 등기부 상 특별히 인수할 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대연동은 부산의 주요 상업 및 주거 지역으로, 경성대·부경대 대학가와 인접하여 젊은 유동인구가 풍부한 지역입니다.

오피스텔 및 상가, 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

주변에 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 검색 결과에서 대연동 원룸촌 지역의 도시재생 사업 추진 내용이 확인되며, 이는 1인 가구 주거 환경 개선 및 범죄 예방에 초점을 맞추고 있습니다. 이는 지역 내 주거 환경의 긍정적 변화 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 건물: 이든타워팰리스는 2020년 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물이며, 본건은 6층에 위치합니다.

* 교통: 대연역(지하철 2호선) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 교육: 대연초등학교, 용문중학교, 경원고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 주거환경: 주거용 오피스텔로 이용 가능하며, 급·배수, 위생, 개별난방(도시가스), 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 직접적인 혐오시설이 명시적으로 언급되지는 않았으나, 일부 지역에서는 경로당과 같은 복지시설에 대한 주민 반대 사례가 보고되어 지역 사회 갈등의 가능성을 시사합니다. 다만, 본건 물건의 직접적인 영향은 적어 보입니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보 물건의 처리 결과가 본 경매 절차에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 도시 재생: 대연동 일부 지역의 도시 재생 사업 추진은 긍정적인 측면이 있으나, 개발 과정에서 발생하는 소음, 교통 통제 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 소형 면적의 신축급 오피스텔: 2020년 준공된 이든타워팰리스의 22.44㎡(약 6.79평) 소형 오피스텔로, 1인 가구 임대 수요가 꾸준한 상품입니다.

* 우수한 입지: 대연역 역세권에 위치하며, 대학가와 상업시설이 인접하여 임대 수익률 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금 또한 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 적정 감정가: 감정가 8,900만원은 인근 유사 면적 오피스텔 시세와 비교했을 때 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다. (예: 35.58㎡ 오피스텔이 약 9,350만~9,900만원 수준으로 거래됨)

8. 종합 의견

본건 부산광역시 남구 대연동 소재 이든타워팰리스 오피스텔은 비교적 신축 건물이며, 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없어 투자자에게 매력적인 물건입니다. 1인 가구 증가 추세와 해당 지역의 젊은 유동 인구를 고려할 때, 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 주변 지역의 잠재적 개발 및 민원 발생 가능성에 대한 고려는 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 89,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 및 본건의 입지, 건물 연식, 권리상태 등을 종합적으로 고려했을 때, 현재 시장 상황에서는 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 만합니다.

수익형 부동산으로서의 적정 투자 수익률을 고려하여 88,000,000원 ~ 95,000,000원 사이의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

세부적인 입찰가 산정은 현장 조사를 통한 임대 수요 및 실제 매물 시세 확인 후 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.