나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5215 [7] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스
6층 601호~609호로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상
혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 601호~609호로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅 등
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및
경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5215 (7)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층 607호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 89,000,000원 (8천9백만원)

토지면적: 2.78㎡ (약 0.84평)

토지지분: 2.7787146597902517㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.44㎡ (약 6.79평)

건물지분: 22.44㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고로 추정)

특이사항: 공동담보,

주의사항:

특수물건정보: 공동담보,

1.1. 건축물현황

건축물명: 이든타워팰리스

준공일자: 2020년 10월 23일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층

외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅

내벽: 벽지 도배

창호: 샷시창

주요설비: 급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측 폭 6m, 동측 폭 8m 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구/구역: 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 소유권보존: 주식회사이든건설 (2020-11-12)

* 소유권이전: 김성옥 (2021-03-09, 매매)

* 근저당권: 구포새마을금고 (2021-03-09, 780,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김수진 (2026-06-17, 90,000,000원) - 말소 대상 (전입일자: 2023-02-13, 확정일자: 2023-01-11)

* 임의경매: 구포새마을금고 (2025-04-17, 660,711,510원) - 본 경매 사건

* 등기부채권 총액: 870,000,000원 (근저당권 + 임의경매 채권액)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김수진

* 보증금: 90,000,000원 (9천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-13

* 확정일자: 2023-01-11

* 배당신고일자: 2025-05-19

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 구포새마을금고의 근저당권(2021-03-09)보다 늦게 설정된 주택임차권(2026-06-17)은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 임차인 김수진의 보증금 9천만원은 인수되지 않으며, 인수 보증금은 0원입니다. 본건은 임의경매로 진행되며, 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 대연동은 부산의 주요 상업 및 주거 지역으로, 이든타워팰리스 주변으로는 다양한 오피스텔, 아파트 단지, 상가 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 소비 활동이 활발한 지역입니다. 대연역을 중심으로 형성된 상권은 배후 주거 수요와 유동 인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 입지입니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

본건과 같이 소형 면적의 주거용 오피스텔은 1인 가구 및 소규모 가구의 수요가 꾸준하며, 대학가(경성대, 부경대 인근)와도 인접하여 학생 및 직장인의 임대 수요도 기대할 수 있습니다. 다만, 최근 준공된 신축 건물들의 공급으로 인한 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 롯데슈퍼, GS더프레시 등 대형 마트 및 다수의 편의점이 위치하여 생활 쇼핑이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 대연초등학교 (남서측 인근, 도보 약 5분 이내)

* 용문중학교 (인근)

* 경원고등학교 (인근)

* 경성대, 부경대 등 대학교 접근성 우수

5.3. 의료시설

인근 지역 내 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

5.4. 주변 환경

대연동 지역은 주거 환경이 비교적 양호하며, 대연초등학교 등 교육 시설과 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 약 8억 7천만원에 달하므로, 시세 대비 과도한 경쟁이 발생할 경우 예상보다 높은 입찰가로 유찰될 가능성도 있습니다.

6.2. 소형 면적의 한계

건물 면적이 22.44㎡ (약 6.79평)으로 소형 오피스텔에 해당하여, 실거주 목적보다는 투자 목적 시 임대 수익률 및 환금성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

본건이 공동담보 물건으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 경매 사건과 직접적으로 관련된 추가적인 위험 요소는 확인되지 않았습니다. 다만, 다른 공동담보 물건의 진행 상황에 따라 변동 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.4. 혐오시설 부재

주변 반경 1km 이내에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 소형 주거용 오피스텔입니다. 대연초등학교, 대연역 등 주요 시설 접근성이 뛰어나며, 주변 상권 또한 활성화되어 있어 주거 및 임대 수익 목적으로 잠재력이 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득하게 됩니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 소형 면적이라는 점과 높은 채권 총액으로 인한 입찰 경쟁 및 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대연역 초역세권, 대연초등학교 인근, 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 권리 분석상 안전: 모든 기존 권리(임차권 포함)가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 안정적인 임대 수요: 1인 가구 및 소규모 가구 중심의 꾸준한 임대 수요 기대.

* 다양한 편의 및 교육 시설 근접: 생활 편의성과 자녀 교육 환경 우수.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 89,000,000원 (8천9백만원)입니다.

제공된 정보와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 이든타워팰리스 내 소형 오피스텔의 최근 1~2년 사이 실거래가 및 현 시세는 본 건의 면적(약 6.79평)을 감안할 때 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. 특히, 2021년 3월 12평형 오피스텔이 1억 3천만원대에 거래된 기록이 있으나, 이는 약 2배가량 면적이 큰 물건이며 시점 또한 과거이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로, 실질적인 낙찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 71,200,000원 ~ 80,100,000원 (감정가 8,900만원의 80%~90%) 사이로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.