나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5215 [5] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스
6층 601호~609호로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상
혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 601호~609호로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅 등
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및
경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 현황

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* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5215 (5)

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층 605호

* 신주소: 부산광역시 남구 수영로219번길 9

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 실제 주거용으로 이용)

* 건물명: 이든타워팰리스

* 사용승인일: 2020년 10월 23일

* 총 층수: 15층

* 본건 위치: 6층 605호

1.2. 면적 및 건물 정보

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* 건물면적 (전용): 29.23㎡ (약 8.8평)

* 토지면적 (대지권): 3.62㎡ (약 1.1평)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅

* 내벽: 벽지 도배

* 창호: 샷시창

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

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* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 116,000,000원

* 채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 지역 분석

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* 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 형성되어 있는 주상혼용지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

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* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 북측으로 폭 6m, 동측으로 폭 8m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

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* 집합건물 등기부상 소유권보존은 주식회사이든건설(2020-11-12), 소유권이전은 김성옥(2021-03-09, 매매)으로 되어 있습니다.

* 말소기준권리는 구포새마을금고의 근저당권(2021-03-09, 채권최고액 780,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리는 낙찰과 함께 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석 및 인수/소멸 권리

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* 임차인: 박재권

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-12

* 확정일자: 2024-06-18

* 배당신고일자: 2025-05-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 박재권 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상이 됩니다. 보증금은 배당 순위에 따라 회수될 수 있으나, 전액 회수가 불확실할 수 있습니다.

3.3. 총 채무액 분석

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* 등기부상 채권 총액은 780,000,000원(구포새마을금고 근저당)입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설 및 주거 환경

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* 본건은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역에 위치하여 다양한 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주변이 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주요 시설 접근성

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* 대연초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 대연역(지하철) 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 인근 지역은 일반적인 도시 상업 및 주거 지역으로, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

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5.1. 대중교통 및 편의시설

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* 지하철 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 다양한 지역으로 이동이 편리합니다.

* 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 시설

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* 대연초등학교가 도보 가능한 거리에 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경이 양호합니다.

* 인근 지역에 중학교 및 고등학교 등 추가적인 교육 시설도 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

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* 본건은 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어 낙찰 시 권리 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하고 있어 경매 진행 경과 및 낙찰가 결정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 박재권은 대항력이 없으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액 회수가 불확실할 수 있으며, 이는 명도 과정에서 추가적인 고려사항이 될 수 있습니다.

6.2. 시장 및 건물 관련 리스크

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* 이든타워팰리스는 총 127호실로, 단지 내 오피스텔 공급량이 많은 편에 속합니다. 이는 공실 발생 가능성을 높일 수 있으므로 임대 시장 분석이 필요합니다.

* 부산 남구 지역의 부동산 시장 변동성 및 향후 개발 계획에 따른 시세 변화 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

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7.1. 물건 요약 및 평가

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* 본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 신축(2020년 사용승인) 오피스텔로, 뛰어난 접근성과 편리한 생활 인프라를 자랑합니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 높은 채무 총액과 건물 내 다수의 호실은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 입지적 강점과 건물 상태를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

* 따라서, 철저한 시세 분석과 권리 분석을 바탕으로 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 핵심 장점 요약

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* 지하철 2호선 대연역을 도보로 이용 가능한 우수한 역세권 입지

* 2020년에 준공된 비교적 최신식 오피스텔로 건물 상태 양호

* 주변 상업시설 및 편의시설 접근이 편리한 주상복합 지역

* 1인 가구 및 소규모 투자자에게 적합한 전용면적 (29.23㎡)

9. 예상 입찰가

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* 현 시세 분석:

* 부산 남구 대연동 이든타워팰리스의 유사 면적대 오피스텔의 최근 매매 시세는 약 130,000,000원에서 150,000,000원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 입찰가 산정:

* 본건의 감정가는 116,000,000원입니다.

* 인수할 보증금이 없으며, 역세권 신축 오피스텔이라는 점을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

* 하지만, 채무 총액이 감정가를 상회하고 건물 내 공급량이 많다는 점을 감안하여 보수적으로 접근한다면, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 98,600,000원 ~ 110,200,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.