나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5215 [4] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스
6층 601호~609호로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상
혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 601호~609호로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅 등
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및
경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5215 (4)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층604호

용도: 오피스텔

감정가: 130,000,000원

토지면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

토지 지분: 4.046719923437853㎡ (약 1.22평)

건물면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

건물 지분: 32.68㎡ (약 9.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치한 이든타워팰리스 6층 604호입니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 6층에 위치하며, 외벽은 대리석 및 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창 구조입니다. 이용 상태는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 장방형의 평지로 오피스텔 부지로 이용되고 있으며, 북측 6m, 동측 8m 도로에 접해 있습니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이름: 구 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-02

* 확정일자: 2023-12-04

* 대항력: 없음

* 비고:

1.3. 2. 등기부 요약

* 소유권보존: 2020-11-12, 주식회사이든건설

* 소유권이전: 2021-03-09, 김성옥 (매매)

* 근저당권: 2021-03-09, 구포새마을금고 (780,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2026-01-06, 구동현 (120,000,000원) - 말소 (전입 2024-01-02, 확정 2023-12-04)

* 임의경매: 2025-04-17, 구포새마을금고 (660,711,510원) - 말소

총 등기부채권액: 900,000,000원

1.3. 3. 인수 보증금

0원

1.3. 4. 권리분석 요약

말소기준권리인 구포새마을금고의 근저당권(2021-03-09)보다 늦은 주택임차권 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 권리는 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 상권 현황

본 물건이 소재한 대연동 지역은 경성대학교, 부경대학교가 인접하여 젊은 유동인구가 많은 대학가 상권을 형성하고 있습니다. 오피스텔, 상가, 주거시설이 복합적으로 분포되어 있으며, 상업 시설 이용이 편리합니다. 다만, 일부 지역에서는 대학 상권의 침체 현상도 나타나고 있어 상권 내 양극화가 존재할 수 있습니다.

1.4. 2. 주변 환경

인근에 대연초등학교가 있으며, 경성대·부경대역이 가까워 접근성이 좋습니다. 주거 및 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 편의는 충분히 제공됩니다.

1.4. 3. 혐오시설 확인

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

대연역을 중심으로 다양한 상업 시설, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 2. 교육시설

대연초등학교, 용문중학교, 경원고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임대차 관계 미상

본 물건의 임대 관계에 대한 구체적인 정보가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 및 명도 가능성을 사전에 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 2. 명도 관련 이슈

일반적으로 경매 물건은 인도명령 또는 협의를 통한 명도 과정이 필요합니다. 임차인이 있는 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3. 시장 변동성

부동산 시장은 다양한 요인에 의해 변동하므로, 매수 후 가격 하락 가능성에 대한 리스크를 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 경성대·부경대 상권 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상 등 명도 관련 사항을 면밀히 검토해야 하며, 주변 상권의 변화 추이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대연역 및 주요 대학가 인접으로 높은 임대 수요 기대

* 교통 편리: 지하철 2호선 및 다수 노선의 버스 이용 편리

* 생활 인프라: 상업 시설, 병원, 학교 등 편의시설 풍부

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸 예정

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 130,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 1억원 초중반대로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 최근 실거래가 자료가 제한적이나, 인근 '대연동 현대' 오피스텔의 경우 12평형이 6천만원대 실거래가 기록이 있습니다. 이든타워팰리스는 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 역세권 입지를 고려할 때 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 건은 인수되는 보증금이 없으며, 감정가가 1.3억원인 점을 감안하여 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 시세 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

Disclaimer: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자에 대한 최종 결정은 투자자 본인의 책임 하에 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.