나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5215 [6] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스
6층 601호~609호로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상
혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 601호~609호로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅 등
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및
경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 1744-1번지에 소재한 이든타워팰리스 6층 606호 오피스텔입니다.

본 경매 물건의 사건번호는 부산동부지원 2025타경5215 (6)입니다.

본건의 용도는 오피스텔이며, 주거용으로 이용 중입니다.

감정평가액은 131,000,000원입니다.

건물면적은 33.02㎡ (약 10.00평)이며, 토지면적은 4.09㎡ (약 1.24평), 토지 지분은 4.0888㎡ (약 1.24평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 구포새마을금고입니다.

건축물대장상 건물은 2020년 10월 23일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 15층 건물이며, 본건은 그중 6층에 위치합니다. 건물 내 총 127세대가 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, 대연초등학교 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지역을 형성하고 있습니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 3월 9일 접수된 구포새마을금고의 근저당권 (채권최고액 780,000,000원)입니다.

본 경매 절차에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

매각으로 소멸되는 권리로는 을3 근저당권, 을5 주택임차권(맹지윤, 120,000,000원), 갑3 임의경매개시결정 등이 있습니다.

특히, 임차인 맹지윤의 경우 보증금 120,000,000원, 전입일자 2024년 4월 22일, 확정일자 2024년 4월 19일이나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. (등기부상 주택임차권이 말소 처리됨)

이에 따라 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 맹

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 4월 22일

확정일자: 2024년 4월 19일

배당신고일자: 2025년 5월 23일

대항력: 없음

비고:

임차인 맹 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 대연동 지역은 주거 및 상업 시설이 균형을 이루고 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

지하철 대연역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변의 근린생활시설 이용객들을 통한 잠재적 상권 활성화가 기대됩니다.

오피스텔은 주로 주거용으로 이용되므로, 상업 활동보다는 주거 목적의 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

본건 인근에는 각종 상업시설, 병원, 은행, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교육시설:

인근에 대연초등학교, 대연중학교, 부산서여자고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통:

지하철 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 시내버스가 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 다른 담보물의 매각 결과나 채권자 간의 관계에 따라 경매 절차에 변동이 발생할 가능성이 있습니다. 제공된 정보에 따르면 공동담보라는 점 외 특이사항은 없습니다.

* 임대관계: 임대관계는 미상으로 표기되어 있으나, 위 권리분석에서 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 건축법상 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본건과 인접하여 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산 남구 대연동의 대연역 역세권에 위치한 오피스텔로서, 교통 및 생활 인프라가 우수하여 높은 선호도를 가질 것으로 예상됩니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리나 임차 보증금이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 주변 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

전용면적 33.02㎡의 소형 오피스텔로서 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대연역 역세권 입지로 인한 높은 환금성 및 안정적인 임대 수요 확보.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 취득 후 관리가 용이.

* 주변 지역 개발 계획 및 도시 환경 개선에 따른 가치 상승 잠재력.

* 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 적합한 상품성.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

현 시세 조사 결과, 본건과 유사한 이든타워팰리스 33㎡ 타입의 매매가는 1억 3천만원에서 1억 5천만원 선으로 파악되었습니다. 또한, 대연역 인근 30-35㎡ 오피스텔의 평균 매매가는 1억 2천만원에서 1억 4천만원 수준입니다.

감정가 1억 3천1백만원은 현 시세 범위의 상단에 위치하고 있어, 경쟁률을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

예상 입찰가:

현 시세와 감정가, 그리고 본건의 투자 가치를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 1억 2천만원에서 1억 3천만원 사이로 제안합니다.

적정 투자를 위한 목표 입찰가는 1억 2천5백만원으로 산정해 볼 수 있습니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 현재 시세 및 제한된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 경매 진행 시 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.