나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5215 [3] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스
6층 601호~609호로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상
혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 601호~609호로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅 등
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및
경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 1744-1에 위치한 이든타워팰리스 6층 603호입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2020년경 준공되었습니다.

건물 용도는 주거용 오피스텔입니다.

건물은 총 15층 중 6층에 해당합니다.

건물 외벽은 대리석 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 도배, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

1.2. 면적정보

토지 면적은 4.05㎡ (약 1.23평)입니다.

건물 전용 면적은 32.68㎡ (약 9.89평)입니다.

1.3. 매각정보

사건번호는 부산동부지원 2025타경5215 (3)입니다.

감정평가액은 130,000,000원입니다.

매각 구분은 부동산 임의경매이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

채권자는 구OOOOOO (구포새마을금고로 추정)입니다.

### 2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 남구 대연동에 소재하며, 대연초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 2호선 대연역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

### 3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 주식회사이든건설에서 김성옥으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2021년 3월 9일 접수된 구포새마을금고의 근저당권(채권최고액 780,000,000원)입니다.

이 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

전체 등기부 채권 총액은 780,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

보증금이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

### 4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에는 근린생활시설이 다수 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대연역 주변으로 상업시설이 밀집되어 있어 유동인구가 많고 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

### 5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대연역을 중심으로 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 학군

본 물건은 상대보호구역에 포함되어 있으며, 대연초등학교가 인근에 위치합니다 (도보 약 10분 거리).

### 6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황이 '미상'으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수 보증금 0원으로 명시되었으나, 실제 현황은 다를 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필수입니다.

* '공동담보' 물건으로, 채무 관련하여 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다.

### 7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

건축한 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인 현황이 미상이고 보증금이 0원으로만 표시되어 있어, 실제 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이나, 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

### 8. 투자 포인트

* 부산 지하철 2호선 대연역 역세권으로 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 상품성이 양호합니다.

* 주변에 학교, 근린생활시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 대연동은 지속적인 개발 및 도시 정비 사업이 이루어지는 지역으로 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

### 9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 시세 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 시세는 1억 3천만원에서 1억 4천만원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 130,000,000원으로, 현 시세와 비슷한 수준입니다.

유찰 없이 진행될 경우, 감정가 이상에서 입찰 경쟁이 있을 수 있습니다.

다만, 임차인 현황 미상이라는 리스크를 고려하여, 보수적으로 보았을 때 감정가 수준인 130,000,000원에서 ±5% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 123,500,000원에서 136,500,000원 사이를 예상해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가는 현장 조사, 임장 활동, 추가 권리 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

### 10. 주변 시설 정보

* 주요 시설 : 대연초등학교 (도보 약 10분), 대연역 (도보 약 5-10분).

* 혐오시설 : 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 부산 남구 지역에서 폐건물 및 쓰레기 무단 투기 문제가 언급된 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

* 기타 : 대연천이 인근에 있으나, 이는 자연 하천으로 혐오시설과는 거리가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.