나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5215 [2] 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 대연초등학교 남서측 인근에 위치하는 이든타워팰리스
6층 601호~609호로서, 부근은 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상
혼용지역임.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(대연역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 601호~609호로서,
-외벽: 대리석 및 몰탈위 페인팅 등
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

전부 주거용 오피스텔임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지 및
경보설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 6m 및 동측으로 폭 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5215 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1744-1 이든타워팰리스 6층 602호

용도: 주거용 오피스텔

건물면적: 32.68㎡ (약 9.89평)

토지면적: 4.05㎡ (약 1.22평)

감정가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.3. 건축물 정보

건물명: 이든타워팰리스

사용승인일: 2020년 10월 23일

총 층수: 15층 (지상)

해당 층수: 6층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, 대연초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 2호선 대연역이 인접해 있어 부산 시내외 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 장방형의 평지로 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다. 북측으로는 폭 6m, 동측으로는 폭 8m의 도로에 접하여 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 3월 9일 접수된 구포새마을금고의 근저당권(채권최고액 780,000,000원)입니다.

이 외 2025년 4월 17일에 접수된 구포새마을금고의 임의경매개시결정(채권액 660,711,510원)이 등기되어 있습니다.

매각으로 인해 위 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노현주

보증금: 10,000,000원

차임: 620,000원

전입일자/확정일자: 2024년 4월 22일

배당신고일자: 2025년 5월 12일

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 대연동 일대는 주거용 오피스텔과 아파트, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 배후 주거 수요가 풍부합니다. 대연역 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 대연역(지하철 2호선), 다수의 버스 노선

* 교육: 대연초등학교, 분포고등학교, 부산예술중학교 등 (상대보호구역)

* 편의: 주변 상업시설 내 마트, 병원, 은행 등 이용 가능

* 혐오시설: 인근 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 기능이 주를 이루고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

오피스텔 밀집 지역으로 젊은 층 및 1인 가구의 주거 수요에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 단지 내 및 주변 상업시설을 통한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

신축급 오피스텔 건물로 깔끔한 내부 시설 및 편리한 주거 시스템(급배수, 위생, 개별난방, 승강기, 주차설비 등)을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 제한

일부 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계

보고서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 파악된 임차인(노현주)의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 현재 감정가 1억 3천만원에 경매 진행 중이며, 권리상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능한 물건입니다. 다만, 향후 지역 개발 방향 및 관련 법규 제한 사항을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대연역 도보 거리, 높은 대중교통 접근성.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음.

* 안정적인 수요: 주변 상업 및 주거 인프라 발달로 임대 수요 꾸준.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 3천만원

현재 유사 면적 오피스텔 시세: 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 수준 형성 (본건 감정가 수준 또는 소폭 상회)

실거래가: 약 1억 3천 5백만원 수준

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 현재 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 높으며, 시세 대비 메리트를 확보하기 위해서는 감정가 부근 또는 소폭 상향하여 입찰하는 전략을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.