나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5275 [2] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층1004호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 '국립수산과학원' 서측 인근에 위치하며, 부근은 동부산관광단지내 근린생활시설, 대형 판매시설, 위락시설, 숙박시설, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

제반 차량접근 용이하며 인근에 시내버스정류장 및 다소 근거리에 동해선 '오시리아역'이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 (1)제4층 제404호, (2)제10층 제1004호로서, 2020년 12월 17일에 사용승인 되었음.
┌외벽 : 외장 복합판넬 및 강화유리 마감
│내벽 : 인테리어치장
└창호 : 새시창호

이용상태

공히 제2종 근린생활시설(음식점)로서 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2023-12-27)(접합), 주차장 (2016-03-16), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-03-16)(접합), 관광단지<관광진흥법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5275 (2)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층1004호

용도: 근린상가

감정가: 787,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 1. 면적 정보

토지 지분 면적: 13.83㎡ (약 45.72평)

건물 면적: 82.25㎡ (약 271.89평)

1.1. 2. 건물 상세 정보

건물명: 스타테라스

총 층수: 11층

사용승인일: 2020년 12월 17일

건축구조: 철골철근콘크리트합성구조 평지붕

주요 용도: 제2종근린생활시설(일반음식점), 판매시설(상점) 등

해당 호수: 10층 1004호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 '국립수산과학원' 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 동부산관광단지 내에 속하며, 근린생활시설, 대형 판매시설, 위락시설, 숙박시설, 나지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

또한, 다소 근거리에 동해선 '오시리아역'이 위치하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

북서측으로는 노폭 약 30미터 내외의 포장도로, 남동측 및 북동측으로는 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 정방형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 관광단지(관광진흥법)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 부산동부지원 2025타경5275 (2) 부동산 임의경매 사건으로 진행 중입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 3월 15일 접수된 경남은행 근저당권(채권최고액 550,000,000원)입니다.

이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-03-15 접수)

* 을1: 근저당권 (경남은행, 2021-03-15 접수, 550,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (경남은행, 2025-04-30 접수, 977,475,684원) - 매각으로 소멸 예정

3.2. 말소되지 않는 권리

물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다.

이는 본 물건의 소유권 행사 및 이용에 중대한 제약을 야기할 수 있으므로, 해당 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 범위, 소유자 등)에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

3.3. 임차인 현황

명세서상 임차인 현황에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

임대차 관계가 명확하지 않아 보증금 및 차임 정보가 미상이며, 이에 따른 추가적인 법적 부담 발생 가능성이 있으니 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 환경

대상 물건이 속한 동부산관광단지는 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

국립수산과학원 인근에 위치하며, 다양한 판매시설, 위락시설, 숙박시설 등이 복합적으로 자리하고 있어 잠재적인 고객 유입이 기대되는 곳입니다.

4.2. 건물 및 공실 현황

본 건물인 스타테라스는 2020년 12월 17일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

현재 본 물건(10층 1004호)은 공실 상태로 확인되었습니다. 이는 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

동해선 오시리아역과 시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 도로망이 잘 구축되어 있어 차량을 이용한 접근성 또한 우수합니다.

5.2. 편의 및 부대시설

국립수산과학원이 인접해 있으며, 동부산관광단지 내 다양한 상업, 문화, 위락 시설 이용이 편리합니다.

주변에 대형 판매시설 등이 있어 쇼핑 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 주변 환경 조사 (혐오시설 관련)

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

다만, 동부산관광단지 개발 계획 및 주변 시설 배치에 따라 향후 환경 변화 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. '매각 불소멸 권리' (지상권)

가장 중대한 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재입니다.

이 지상권으로 인해 건물 소유 및 사용, 처분 등에 법적 제약이 발생할 수 있으며, 이는 물건 가치에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다. 반드시 해당 지상권의 상세 내용을 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 불분명하고 보증금 및 차임이 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기하거나, 낙찰자가 임대인의 지위를 승계하는 경우 금전적 손실을 볼 수 있는 위험 요소입니다.

6.3. 현재 공실 상태

수익형 부동산으로서 현재 공실 상태는 즉각적인 임대 수익 확보에 불리하며, 공실 장기화 시 투자 회수 기간이 늘어나거나 손실로 이어질 수 있습니다.

6.4. 관광단지 상권 변동성

동부산관광단지 개발 및 운영 성과에 따라 상권의 활성도가 크게 변동될 수 있으며, 이는 임대료 수준 및 공실률에 직접적인 영향을 미칩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동부산관광단지 내 위치한 신축 상가 건물로, 개발 호재 및 입지적 장점을 가지고 있습니다.

그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 매우 심각한 권리상 하자가 존재할 가능성이 높으며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 이루어지지 않으면 막대한 손실로 이어질 수 있습니다.

임대차 관계의 미확인 및 현재 공실 상태 또한 투자 결정에 신중을 기하게 만드는 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 동부산관광단지 개발 잠재력

지속적인 개발 및 관광객 증가에 따른 미래 가치 상승 기대.

8.2. 신축 건물 이점

2020년 사용승인된 건물로, 건물 자체의 노후화나 큰 수리 비용 발생 가능성이 낮음.

8.3. 역세권 접근성

동해선 오시리아역 이용이 용이하여 유동인구 확보에 유리.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 확인 및 분석이 필수적입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 정확한 내용 (존속기간, 범위, 권리 금액 등)

* 임대차 관계의 상세 내용 (만약 존재한다면)

* 동부산관광단지의 현재 상권 활성화 정도 및 미래 전망

* 인근 유사 물건의 실제 거래 사례

상기 정보들이 명확히 확인되지 않은 상태에서의 입찰은 매우 위험하므로, 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다. 철저한 실사 및 법률 검토 후 신중하게 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.