나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52105 [2] 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 산8-25 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1) 전라남도 여수시 율촌면 월산리 소재 "내청마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지역이고, 하단부에는 기존마을 등으로 형성된 도시근교 농촌지역임. 기호2,3) 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 소재 "백운저수지" 동측 인근에 위치하며, 부근은 저수지를 배후지로 한 글램핑장, 테마공원 등이 조성되어 있고, 차량으로 약 10여분 거리 내에 광양읍소재지가 소재함.

교통상황

기호1) 북동측 근거리에 자동차전용도로(순천-여수간)가 개설되어 있으나 본건까지의 차량접근은 불가능함. 기호2,3) 본건 하단부에 지방도로가 개설되어 있고, 읍소재지까지 접근성이 양호하여 일반적인 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형의 토지로서, 법정지목은 "전"임. 기호2) 부정형으로서, 하단부는 토지임야상태, 상단부는 순수 자연림상태임. 기호3) 사다리형 토지로서, 순수 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1) 맹지임. 기호2) 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함. 기호3) 맹지이며, 현황은 기호2)를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 자연녹지지역, 개발행위허가제한지역이며, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역임. 기호2) 계획관리지역, 보전관리지역, 유원지(저촉), 가축사육제한구역, 준보전산지임. 기호3) 계획관리지역, 유원지, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건 기호1)은 지반의 고저차, 수풀 등이 우거져 진입이 불가능한 상태임. 2) 본건 기호2,3) 일부는 수풀 등이 우거져 진입이 불가능하여 분묘소재 여부는 조사가 불가능한 상태임.

물건 비고

일괄매각. 분묘 소재 여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52105 (2)

소재지: 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 산8-25

용도: 임야

감정가: 149,310,000원

토지면적: 6363.00㎡ (약 1924.84평)

토지 지분: 2395.0864㎡ (약 724.54평)

건물 면적: 해당 없음 (건물 면적 0.00㎡)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 부OOOOOOO

2. 입지조건

소재지: 전라남도 광양시 봉강면 지곡리 산8-25에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건은 백운저수지 동측 인근에 위치하며, 저수지를 배후지로 하여 글램핑장, 테마공원 등이 조성되어 있습니다. 차량으로 약 10분 거리에 광양읍 소재지가 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 주변은 농경지, 임야 등이 형성된 농촌 지역과 도시근교 농촌 지역이 혼합된 형태를 보입니다.

교통상황: 본건 하단부에는 지방도로가 개설되어 있으며, 읍소재지까지의 접근성이 양호하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역, 보전관리지역, 유원지(저촉) 지역에 해당합니다.

* 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 토지의 이용에 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 준보전산지에 해당합니다.

인접 도로 상태: 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하나, 일부는 맹지이며 현황상 인접 토지를 통해 접근 가능할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 광주지방법원 순천지원의 강제경매개시결정(2025타경52105) 등기부채권 총액은 36,700,150원이며, 이는 말소기준권리로 작용합니다.

등기부 요약:

* 갑3, 갑5, 갑10, 갑11 등기: 박정복, 염득선, 박정선, 주식회사지오아이앤디, 허혜영 등의 소유권 이전 및 지분 관련 등기가 확인됩니다.

* 갑12 등기: 부산신용보증재단의 강제경매 개시 결정 등기가 말소기준권리입니다.

소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

분묘기지권: 자생하는 수목 등으로 조사되지 아니한 연고 미상의 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립의 여지가 있습니다. 분묘 소재 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

본건은 전원적인 농촌 지역에 위치하나, 백운저수지 인근에 글램핑장, 테마공원 등 관광 및 휴양 시설이 조성되어 있어 관련 상권이 형성될 가능성이 있습니다. 차량으로 약 10분 거리에 광양읍 소재지가 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

주변 시설: 백운저수지 및 백운산 자락에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 광양 백운산 자연휴양림, 금천계곡 야영장, 구봉산 숲속 야영장 등 다양한 캠핑 및 휴양 시설과 인접해 있어 여가 활동이 용이합니다. 광양읍 소재지까지 차량으로 약 10분 거리에 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 광양시 봉강면은 지역 특산물과 함께 농촌 체험 프로그램(주말농장 등)을 운영하는 등 지역 활성화를 위한 노력을 기울이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

개발행위허가제한구역: 본건 토지는 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 건이므로, 공동 소유자 간의 협의가 필요하며, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

분묘기지권: 토지 내에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 가할 수 있습니다. 분묘의 존재 여부가 불분명하여 추가적인 조사가 필요합니다.

맹지 가능성: 일부 토지는 맹지이거나 현황상 접근이 어려울 수 있어, 토지 이용에 불편이 따를 수 있습니다.

진입 제한: 수풀 등이 우거져 진입이 어려운 상태로, 현황 파악 및 이용에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 봉강면 지곡리의 임야로, 백운저수지 및 백운산 인근에 위치하여 자연환경이 우수하며, 주변 관광 및 휴양 시설과 연계성이 좋습니다. 그러나 개발행위허가제한구역 지정, 토지 일부 지분 매각, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지 및 접근성 제한 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히 개발행위허가제한구역 지정은 토지의 활용 가치를 크게 제한할 수 있는 요인이므로, 투자 전 관련 규제 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 분묘 소재 여부 및 분묘기지권 성립 가능성에 대한 명확한 파악이 필요하며, 지분 매각 건이므로 향후 공동 소유자들과의 협의 및 관리 방안 마련이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 자연 환경: 백운저수지와 백운산에 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

관광 및 휴양 시설 연계: 주변에 조성된 글램핑장, 테마파크, 자연휴양림 등과 연계한 토지 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

광양읍 접근성: 차량으로 약 10분 거리에 광양읍이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 149,310,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본건은 개발행위허가제한구역, 지분 매각, 분묘기지권 성립 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.