나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31515 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1553-41 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 소재 ""전주금평초등학교"" 남동측 인근(기호1) 및
동측 인근(기호3)에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 학교, 단독주택 등이 혼재하는 정비된 주택지대
입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 명주3길, 명주4길이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 정방형의 토지로서, 인접지와 평탄하며, ""대(주거용 건물용지)""로 이용중입니다.
기호(3) 장방형의 토지로서, 인접지와 평탄하며, ""대(주거용 건물용지)""로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 남동측으로 노폭 약 3M의 도로로 출입합니다.
기호(3) 남측 및 동측으로 노폭 약 8M, 6M의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역), 상대보호구역(금평초등
학교), 상대보호구역(전주생명과학고등학교)입니다.
기호(3) 제2종일반주거지역(2025-02-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접
합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역), 상대보호구역(금평초등학교)입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1,3) 및 건물(2-가,4-다)에 별첨 ""지적 및 건물개황도·사진""과 같이 본건의 부합물 및
종물 성격의 제시외건물(기호㉠~㉨)이 소재하며, 기호(1) 토지에 별첨 ""사진""과 같이 수목(감나무 등)이
소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-가) 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층으로,
외벽 : 적벽돌 및 대리석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

(2-나) 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다.

㉠,㉢- 조적조 슬래브지붕 단층으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다.

㉡- 조립식 판넬지붕 단층으로,
외벽 : 판넬 등 마감입니다.

(4-다) 조적조 슬래브지붕 3층으로,
외벽 : 적벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

㉣,㉤,㉦- 조적조 슬래브지붕 단층으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다.

㉥- 조적조 합판지붕 단층으로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다.

㉧- 파이프조 아크릴지붕 단층입니다.

㉨- 조적조 슬래브지붕 지하층입니다.

이용상태

(2-가) 1,2층 : 주택,
(2-나) 창고,
㉠,㉡- 창고, ㉢- 창고 및 보일러실로 이용중입니다.
(4-다) 1~3층 : 주택,
㉣,㉥,㉨- 창고, ㉤,㉦- 주택의 일부, ㉧- 처마로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 부합물 및 종물 성격의 제시외건물(㉠~㉨)이 소재합니다.
(후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조)

공부와의 차이

본건 건물 기호(2-나) 및 기호(4-다: 2층)의 의뢰목록상 면적은 2.4㎡(기호2-나), 70.36㎡(기호4-다:
2층)이나, 현황 실측 면적은 3.9㎡(기호2-나), 83.3㎡(기호4-다: 2층)로 상이합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : 본건 건물 기호(4-다)의 옥상 부분에 별첨 ""사진""과 같이 태양광설비(가정용, 3kW)가
설치되어 있습니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 본건 건물 기호(4-다)의 옥상 부분에 소재하는 태양광설비(가정용, 3kw)는 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31515 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1553-41

용도: 단독주택 (건축물대장 상 다세대주택 표기 가능성 있음)

감정가: 283,484,390원

토지면적: 151.10㎡ (약 45.7평)

건물면적: 215.39㎡ (약 65.2평) - 총면적 기준, 제시외 건물 51.00㎡ 별도

매각대상: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 및 태양광 설비 포함

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축년도: 1988년 (건축물대장 기반)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 전주금평초등학교 남동측 및 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 명주3길, 명주4길이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

도로상태: 기호(1) 토지는 남동측으로 노폭 약 3M의 도로로 출입하며, 기호(3) 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 8M, 6M의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획:

* 기호(1): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(금평초등학교, 전주생명과학고등학교)

* 기호(3): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(금평초등학교)

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리: 본건의 말소기준권리는 전주농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2014.07.11.)이며, 해당 권리보다 선순위의 권리는 없습니다. 따라서 말소기준권리 이후에 설정된 가압류, 강제경매, 압류, 임차권 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인수되는 권리: 해당사항 없습니다.

등기부 현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 전주농업협동조합 근저당(을1, 2014.07.11.)이며, 이후의 가압류(김칠선), 강제경매(김칠선), 압류(전주시)는 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 토지와 동일한 전주농업협동조합 근저당(을1, 2014.07.11.)이며, 이후의 주택임차권(이두재), 가압류(김칠선), 강제경매(김칠선), 압류(전주시) 역시 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 강성환 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022.09.30, 대항력 없음)

* 윤동수 (보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2022.07.05, 확정일자 2018.03.14, 대항력 없음) - 확정일자가 전입일자보다 앞서 있어 확인이 필요합니다.

* 이경동 (보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2018.09.13, 확정일자 2025.08.27, 대항력 없음) - 확정일자가 전입일자보다 훨씬 늦어 확인이 필요합니다.

* 이두재 (보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018.05.08, 확정일자 2018.05.08, 대항력 없음) - 주택임차권 등기가 되어 있었으나 말소 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

최근 실거래가 동향: 제공된 JSON 데이터는 인후동2가의 연립주택 거래 사례로, 본건(단독주택/다세대주택 가능성)과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 융성주택가동(1555-10, 52.08㎡): 2026년 4월 17일 5,200만원 거래 (약 330.7만원/평)

* 중앙주택(1563-1, 65.94㎡): 2026년 4월 16일 10,800만원 거래 (약 541.4만원/평)

* 금평주택(1535-6, 56.503㎡): 2026년 3월 10일 5,500만원 거래 (약 321.8만원/평)

주변 시세 분석: 인근 연립주택의 최근 실거래가는 평당 약 320만원에서 540만원 수준입니다. 본건의 감정가(총면적 약 65.2평 기준 약 43.5만원/평, 토지 약 45.7평 기준 약 62만원/평)는 이러한 인근 연립주택 실거래가와 비교했을 때 토지 및 건물 가치 모두 현저히 낮게 평가된 것으로 보입니다. 이는 건물의 노후도, 실제 이용 현황(단독주택 vs 연립/다세대), 또는 토지 가치 반영 방식 등 복합적인 요인에 기인할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 전주금평초등학교가 인근에 있어 자녀의 통학이 편리하며, 전주생명과학고등학교 또한 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 학교와 주택이 밀집된 지역으로, 비교적 정비된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후도: 본건의 주요 건물(기호 2-가, 4-다)의 건축년도가 1988년이며, 일부 건물은 1983년, 1985년 등으로 추정되어 전반적인 노후화가 진행되었습니다. 따라서 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 태양광 설비: 별도로 소재하는 제시외 건물(51.00㎡)과 옥상 태양광 설비(3kW)가 매각에 포함되어 있습니다. 이는 명도 과정 및 향후 관리 측면에서 추가적인 고려사항이 될 수 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제1종 및 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 용도 제한이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 임차인 중 강성환은 보증금 및 차임이 미상으로, 이에 대한 파악이 필요합니다. 다만, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 자체는 용이할 것으로 예상됩니다.

건축물 용도 불확실성: 건축물대장상 '다세대주택'으로도 표기될 수 있는 점은, 단독주택으로서의 이용 가치 및 임대 수익률 산정 시 명확한 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주금평초등학교 인근에 위치한 주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 권리상 인수 부담이 없고 대항력 없는 임차인이 있어 명도가 용이할 것으로 예상되는 장점이 있습니다. 다만, 건물의 노후화, 제시외 건물 및 태양광 설비 포함, 그리고 건축물대장 상 용도(단독주택 vs 다세대주택)의 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 인근 연립주택의 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 긍정적으로 볼 수 있으나, 물건의 현황을 면밀히 파악한 후 가치를 재평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 낮습니다.

인수해야 할 보증금 부담이 없습니다.

감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

학교 등 교육시설 접근성이 양호합니다.

건축물 현황 및 용도 확인 후 리모델링 또는 개조를 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 283,484,390원

본건은 첫 경매이므로, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다. 현재 인근 연립주택의 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

건물의 노후도, 제시외 건물 및 태양광 설비 포함, 그리고 건축물 용도의 잠재적 불확실성 등을 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 약 226,000,000원 ~ 255,000,000원 (감정가의 약 80% ~ 90%) 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것이 합리적입니다. 실제 입찰 전 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 건축물대장, 토지이용계획 등을 더욱 면밀히 검토하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.