나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51777 [2] 전라남도 함평군 손불면 월천리 1174-7 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 함평군 손불면 월천리 소재 "백옥마을" 북서측 인근[일련번호 1), 2)] 및 동측 인근[일련번호 3)] 및 전라남도 함평군 신광면 복흥리 소재 "벽초마을" 북동측 근거리[일련번호 4)]에 위치하며, 주위는 마을주변 농경지대 및 순수 농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1), 2) 부정형 완경사이며, 전임. 일련번호 3) 부정형 평지이며, 단독주택 건부지임. 일련번호 4) 부정형 평지이며, 답임.

인접 도로상태

일련번호 1) 동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 2) 맹지임. 일련번호 3) 동측으로 노폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호 4) 북서측 및 남서측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 농업진흥구역<농지법>임. 일련번호 3) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임. 일련번호 4) 농림지역 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)300미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)500미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 상수원보호기타<수도법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 3) 지상에는 "지적 및 건물개황도" 에 도시한 바와 같이 제시외건물 일련번호 ㄱ) ~ ㄷ)이 소재하며, 제시외건물 일련번호 ㄱ) ~ ㄷ)은 일부 파손된 상태임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지상 제시외 미등기 건물 매각 제외, 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 19,411,920원임
공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 일부 ‘전’임, 단독주택 건부지임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경51777 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)

2.2. 부동산 정보

소재지: 전라남도 함평군 손불면 월천리 1174-7

토지 용도 (공부상/현황): 공부상 '대', 현황 일부 '전' (단독주택 건부지)

토지 면적: 774.00㎡ (약 234.14평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 매각 제외)

감정가: 25,542,000원

매각대상: 토지매각

3. 입지조건

4. 입지조건

4.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 함평군 손불면 월천리 소재 "백옥마을" 북서측 인근 및 동측 인근, 그리고 신광면 복흥리 "벽초마을" 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 마을 주변 농경지대 및 순수 농촌지대로 형성되어 있음.

4.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 지역의 대중교통 이용은 보통 수준임.

4.3. 토지 형상 및 이용 상태

일련번호 1), 2) 토지는 부정형 완경사이며 현황 '전'으로 이용 중임.

일련번호 3) 토지는 부정형 평지이며, 단독주택 건부지로 이용 중임.

일련번호 4) 토지는 부정형 평지이며, 현황 '답'으로 이용 중임.

(주: 본건 주소지인 월천리 1174-7은 상기 일련번호 중 일부 또는 전체를 포함할 수 있으며, 제시된 토지 정보는 이러한 다수의 필지를 종합적으로 기술한 것으로 판단됨.)

4.4. 인접 도로 현황

일련번호 1) 토지는 동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

일련번호 2) 토지는 맹지임.

일련번호 3) 토지는 동측으로 노폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접함.

일련번호 4) 토지는 북서측 및 남서측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 각각 접함.

5. 권리분석

6. 권리분석

6.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 12월 18일 접수된 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)의 강제경매개시결정(2025타경51777) 등기임.

선순위 권리: 2005년 4월 15일 접수된 이재석 소유권 이전 등기(협의분할 상속)가 존재함.

총 채권액 (채권자 기준): 143,446,237원

6.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. 다만, 지상 소재 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 이에 대한 검토가 필요함.

6.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(주: 본건에는 별도의 임차인이 확인되지 않아 인수할 보증금은 없습니다.)

7. 상권분석

8. 상권분석

8.1. 주변 지역 특성

본건 소재지는 농경지대와 마을이 혼재된 순수 농촌 지역임. 주변에 별도의 상업시설이나 산업시설이 발달한 지역은 아니며, 주로 농업 위주의 생활권이 형성되어 있음.

8.2. 토지 이용 현황

주요 이용 상태는 농경지(전, 답)와 단독주택 건부지이며, 이는 지역의 전반적인 농촌 및 전원주거지 특성을 반영함.

9. 생활정보

10. 생활정보

10.1. 편의시설

주변에 대규모 편의시설은 부족하며, 기본적인 생활 편의는 인근 마을 또는 차량 이동을 통해 해결해야 할 것으로 보임.

10.2. 주거 환경

마을 주변의 농경지대로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 환경임.

11. 잠재적 리스크

12. 잠재적 리스크

12.1. 법정지상권 관련 불확실성

물건명세서상 지상 제시외 미등기 건물이 존재하며, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 이로 인해 본건 토지의 이용에 제한이 발생할 수 있으며, 감정평가에서도 제시 외 건물 소재로 인한 가격 제한액이 19,411,920원으로 산정되어 있음.

12.2. 토지 이용 현황 차이

공부상 지목은 '대'이나 현황은 일부 '전'으로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 현황과 공부상 지목의 차이를 고려해야 함.

12.3. 토지 형상 및 도로 접근성

일부 토지(일련번호 2)는 맹지이며, 일부 필지는 부정형 및 완경사 지형으로 개발 시 제약이 있을 수 있음.

12.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 계획관리지역, 자연취락지구 등 다수의 지역지구에 중첩 지정되어 있어 토지 이용에 있어 다양한 규제를 받을 수 있음.

12.5. 주변 환경

함평군 지역은 일부 보도된 바와 같이, 과거 님비현상으로 인해 광역 하수슬러지처리시설, 쓰레기소각장 등 혐오시설 설치가 주민 반대로 무산된 사례가 있으며, 타 지역 불량 퇴비 살포로 인한 악취 문제가 발생한 적이 있어, 지역 내에서 개발 또는 시설 설치에 대한 주민 의견 수렴 및 갈등 요소가 잠재할 수 있음.

13. 종합 의견

14. 종합 의견

본건은 전라남도 함평군에 위치한 토지로, 공부상 '대'이나 현황 일부 '전'으로 이용되고 있으며 단독주택 건부지로 활용 가능한 토지임. 매각대상은 토지이며, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물이 존재하여 이에 따른 가격 제한이 있는 점, 그리고 다수의 지역지구 지정으로 인한 이용 제한이 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 농촌 지역 특성상 기반 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있으나, 투자 시 장기적인 관점에서 접근이 필요함.

15. 투자 포인트

16. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 제시외 건물로 인한 가치 하락 요인(19,411,920원)이 반영된 감정가이므로, 법정지상권 문제 해결 시 투자 가치 상승 기대.

* 토지 이용의 다양성: 공부상 '대' 지목 및 단독주택 건부지라는 점은 향후 건축 또는 개발 시 활용 가능성을 시사함.

* 농촌 지역의 잠재적 가치: 전원생활 또는 주말농장 등으로 활용할 수 있는 여지가 있음.

17. 예상 입찰가

18. 예상 입찰가

본건의 감정가는 25,542,000원이며, 인수할 임차인의 보증금은 없습니다. 제시외 건물로 인한 가치 제한액이 19,411,920원에 달하는 점과 토지 이용 제한 사항들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 법정지상권 문제가 명확히 해결되지 않은 상태에서의 입찰은 신중해야 하며, 예상되는 인수 위험 및 명도 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 제시된 감정가는 이러한 제반 상황을 일부 반영한 것으로 보이나, 실제 입찰 시에는 약 15% ~ 25% 범위 내에서 감정가보다 낮은 금액으로 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 약 19,000,000원 ~ 22,000,000원 범위에서 검토해 볼 것을 권장합니다. (실제 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.