나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51777 [3] 전라남도 함평군 신광면 복흥리 360-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 함평군 손불면 월천리 소재 "백옥마을" 북서측 인근[일련번호 1), 2)] 및 동측 인근[일련번호 3)] 및 전라남도 함평군 신광면 복흥리 소재 "벽초마을" 북동측 근거리[일련번호 4)]에 위치하며, 주위는 마을주변 농경지대 및 순수 농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1), 2) 부정형 완경사이며, 전임. 일련번호 3) 부정형 평지이며, 단독주택 건부지임. 일련번호 4) 부정형 평지이며, 답임.

인접 도로상태

일련번호 1) 동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호 2) 맹지임. 일련번호 3) 동측으로 노폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접함. 일련번호 4) 북서측 및 남서측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 농업진흥구역<농지법>임. 일련번호 3) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임. 일련번호 4) 농림지역 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)300미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대제한구역(소,말,양,사슴)500미터)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 상수원보호기타<수도법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 3) 지상에는 "지적 및 건물개황도" 에 도시한 바와 같이 제시외건물 일련번호 ㄱ) ~ ㄷ)이 소재하며, 제시외건물 일련번호 ㄱ) ~ ㄷ)은 일부 파손된 상태임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
인접필지(360-2번지)와 경계구분 없이 일단지로 하여 '답'으로 이용 중임, 지적경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 함평군 신광면 복흥리 360-1에 소재하는 답(논) 토지입니다.

사건번호는 목포지원 2025타경51777 (3)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 6,795,600원이며, 토지 전체 면적은 1618.00㎡ (약 489.45평)입니다.

본 경매의 매각 대상은 토지 지분으로, 지분 면적은 323.6㎡ (약 97.90평)입니다.

건물은 존재하지 않으며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 지분매각, 공유자우선매수신고, 농지취득자격증명 제출 필요 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 전라남도 함평군 신광면 복흥리 "벽초마을" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지대 및 순수 농촌지대로 이루어져 있습니다.

차량으로 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 북서측 및 남서측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 농림지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 상수원보호기타 등 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 토지 지분 매각으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (다만, 지상권 개요는 별도로 명시되지 않았습니다.)

말소기준권리는 2025년 12월 18일 접수된 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)의 1번 이재석 지분강제경매(채권액 143,446,237원)입니다.

등기부상 권리 변동 내역으로는 공유자 전원의 지분 이전, 공매, 매매, 상속 등이 확인됩니다.

채권자는 농업협동조합중앙회이며, 총 채권액은 143,446,237원입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 답(논)으로, 주변이 농경지대 및 순수 농촌지대로 형성되어 있어 일반적인 상권 분석은 적용하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 "벽초마을" 인근의 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 차량을 통한 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 주변에 함평양서파충류생태공원, 상해임시정부청사(독립운동역사관) 등이 신광면에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각으로 인한 공유자 간의 분쟁 가능성이 존재합니다.

공유자 우선매수 신고는 1회에 한해 행사 가능하며, 매수 신고 후 보증금을 미납할 경우 해당 공유자는 향후 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다.

인접 필지(360-2번지)와 경계 구분 없이 일단지로 이용 중이며, 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

검색 결과, 함평군 신광면 지역에 복분자 가공 식품 공장이 있었으나 산불로 소실된 사례가 있으며, 함평군 지역에서 광주시의 쓰레기 소각장 건설 반대 집회 등 혐오시설 설치에 대한 주민들의 반발이 있는 것으로 나타났습니다. 그러나 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지분 매각되는 농지로서, 농지법 및 공유물 관련 법규에 대한 깊이 있는 이해가 요구됩니다. 지분 매각의 특성과 공유자 우선매수권, 농지 취득 자격 증명 발급 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 불분명한 지적 경계에 대한 측량이 필수적으로 수반될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

농촌 지역의 농지로서, 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

지분 매각으로 인해 전체 토지 가치 대비 낮은 가격으로 접근할 수 있다는 점이 투자 포인트가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 6,795,600원 (전체 토지 기준)

토지 지분 면적: 323.6㎡ (전체 면적 1618.00㎡의 20%)

본 건은 지분 매각이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

통상 지분 매각 물건은 전체 지분의 시장 가치를 고려하여 결정됩니다. 본 건의 경우, 전체 토지 감정가에서 지분 비율(20%)을 적용하면 약 1,359,120원 (6,795,600원 * 0.2)입니다.

예상 입찰가는 실제 시장 상황, 경쟁 강도, 공유자 우선매수권 행사 여부 및 농지 관련 규제 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 보수적으로 감정가 대비 80% ~ 110% 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 약 1,087,000원 ~ 1,495,000원으로 추정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.