나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51686 [2] 전라남도 영암군 신북면 행정리 산149-28 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2026.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

영암군 신북면 행정리 소재 '광암마을' 남동측 인근 및 남서측 인근에 각각 위치하며, 주위는 답 등인 마을주변경지정리지대 및 농경지, 임야 등인 순수야산지대임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형, 답, 기호(2): 부정형, 묘지, 기호(3): 사다리, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1): 남측으로 노폭 약 3M 내외 콘크리트포장도로에 접하고, 기호(2),(3): 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):농림지역,가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/ 닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지 법>, 소하천예정지(2020-09-24)(광암천)<소하천정비법>, 기호(2):생산관리지역,가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 기호(3):생산관리지역,가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리, 메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

기호(2): 제시외 분묘 및 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

기호(2): 공부상 '임야'이나, 현황 '묘지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 분묘 7기 소재, 분묘 주변 수목 매각 제외
제시 외 분묘 및 수목 소재로 인하여 제한 받는 가격은 11,809,000원임
맹지임, 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 ‘묘지’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51686 (2)

소재지: 전라남도 영암군 신북면 행정리 산149-28

용도: 임야

감정가: 16,870,000원

토지면적: 1205.00㎡ (약 364.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOOO

등기부채권 총액: 0원 (본 경매의 말소기준권리 외 다른 채권 총액을 의미하는 것으로 보입니다.)

1.1. 입지조건

* 위치: 영암군 신북면 행정리 '광암마을' 남동측 및 남서측 인근에 각각 위치함.

* 주위환경: 답 등인 마을주변, 농경지, 임야 등인 순수 야산지대로 구성됨.

* 교통상황: 본건 또는 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

* 형태 및 이용상태: 부정형, 자연림, 묘지 등으로 이용됨 (기호 1, 2, 3 기준).

* 인접 도로상태: 일부(기호 1)는 남측으로 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하나, 기호 (2)와 (3)은 맹지임.

1.2. 권리분석

* 채권자: 현OOOOOOOOO

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 개요: 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부 불분명.

* 임차인 현황:

* 임대 관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* (주의: 임대차 관계에 대한 정보가 없어 주의가 필요하며, 금액이 미상이라도 대항력 여부에 따라 인수될 가능성이 있으므로 추가 확인이 요구됩니다.)

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 박종헌 (1971-12-20), 김주옥 (2006-08-09), 박정석 (2009-07-06)

* 강제경매: 현대캐피탈주식회사 (2025-11-17), 권리금액 43,362,447원. (말소기준권리)

1.3. 상권분석

* 본건은 영암군 신북면의 농경지 및 야산지대에 위치하여 상업 및 주거 기능보다는 농업 및 자연 환경이 주를 이루는 지역임.

* 인근 마을주변에 일부 주거지가 있으나, 일반적인 상권 형성은 미미한 수준임.

1.4. 생활정보

* 주변 마을과의 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 시설이나 편의시설(상가, 병원 등)은 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됨.

* 주거 목적보다는 농업 또는 자연 이용 목적에 부합하는 입지임.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 기호 (2), (3) 토지는 맹지로서 차량 접근 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있음.

* 현황과 공부상 지목 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '묘지'로 이용되고 있어 실제 이용에 있어 차이가 존재함.

* 분묘기지권 및 분묘 존재: 총 7기의 제시 외 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명함. 이로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 분묘 주변 수목은 매각에서 제외됨.

* 가격 제한: 제시 외 분묘 및 수목 소재로 인하여 제한 받는 가격은 11,809,000원으로 명시되어 있음. 이는 감정가에서 추가로 고려된 가치 하락 요인으로 판단됨.

* 주변 환경: 주변 지역 검색 결과, 해당 물건지 바로 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 지역 전반의 쓰레기 처리 문제 관련 논의가 있었던 점을 참고할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 분묘 존재, 맹지, 현황과 공부상 지목 불일치 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

* 토지 이용에 있어 분묘기지권 및 7기의 분묘로 인한 제약이 크며, 이로 인한 가격 제한(11,809,000원)이 명시되어 있습니다.

* 차량 접근이 어려운 맹지라는 점도 단점으로 작용합니다.

* 다만, 감정가는 16,870,000원으로, 권리분석상 인수될 채무는 없으며, 임차인 또한 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 이러한 물건은 명확한 이용 계획 수립 후, 잠재적 가치 상승 가능성을 보고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 제시 외 분묘 및 수목으로 인한 가치 하락분이 감정가에 반영되어 있을 가능성이 있으나, 향후 분묘 문제 해결 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지 자체의 가격: 순수 임야 또는 묘지로서의 가치를 고려할 때, 향후 개발 가능성이나 특수 목적(예: 개인 묘지 관리 등)으로 활용될 여지가 있을 수 있습니다.

* 명도 용이성: 인수할 임차 보증금이나 채무가 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 16,870,000원

* 제시 외 분묘 및 수목으로 인한 가격 제한: 11,809,000원

* 본건의 경우, 제시 외 분묘 및 수목 소재로 인한 가격 제한이 11,809,000원으로 명시되어 있어, 실질적인 부동산 가치는 감정가에서 이러한 요인들을 추가적으로 고려하여 낮게 평가될 수 있습니다.

* 맹지, 분묘기지권 불분명 등 리스크를 충분히 반영하여, 본 건의 특수성을 고려 시 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 약 8,435,000원 ~ 11,809,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (단, 이는 일반적인 분석이며, 현장 답사 및 추가적인 권리 분석, 법률 검토 후에 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.