나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51794 [3] 전라남도 영암군 군서면 서구림리 893-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 군서면 서구림리 소재 "남송정마을" 남동측 인근[일련번호 1)] 및 내[일련번호 2)] 및 남서측 인근[일련번호 3)]에 위치하며, 주위는 지방도주변 농경지대 및 순수 농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 평지이며, 답(휴경지)임. 일련번호 2) 부정형 평지이며, 단독주택 건부지임. 일련번호 3) 부정형 평지이며, 전 및 일부 묘지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 맹지임. 일련번호 2) 서측으로 노폭 약 3m의 비포장도로에 접함. 일련번호 3) 동측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 농림지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임. 일련번호 2) 계획관리지역, 자연취락지구(2019-04-04) 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화유산보호구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 시도지정문화유산구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 시도지정문화유산구역(2020-01-16)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>임. 일련번호 3) 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 2) 지상에는 "지적 및 건물개황도" 에 도시한 바와 같이 제시외건물 일련번호 ㄱ) ~ ㄷ)이 소재하며, 제시외건물 일련번호 ㄷ)은 일부 파손된 상태임.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호 2)는 귀 제시목록상 면적은 "298㎡" 이나, 지적재조사 사업에 따른 면적증가로 인하여 토지대장상 "309㎡" 인 바, 이를 기준하여 평가하였음. 본건 토지 일련번호 3)은 공부상 지목이 "전" 이나, 현황은 "전 및 일부 묘지" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 군서면장의 2026. 1. 26.자 사실조회서 회신 참조
공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘전 및 일부 묘지’ 임, 지상 수기의 분묘 소재
일부 지상에 식재된 묘지 근처 수목(은목서 등) 매각 제외
일부 접도구역 저촉

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경51794 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드)

1.2. 물건 상세정보

소재지: 전라남도 영암군 군서면 서구림리 893-2

용도: 토지 (공부상 지목: 전, 현황: 전 및 일부 묘지)

토지면적: 1788.00㎡ (약 541.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 50,064,000원

1.3. 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가)

* 분묘기지권 성립 여지 있음 (현황: 전 및 일부 묘지, 지상 수기 분묘 소재)

* 일부 지상에 식재된 묘지 근처 수목(은목서 등) 매각 제외

* 일부 접도구역 저촉

* 군서면장의 2026. 1. 26.자 사실조회서 회신 참조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 군서면 서구림리 소재 “남송정마을” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도 주변 농경지대 및 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근까지 차량 출입이 용이합니다. 대중교통수단 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지로, 현황 '전 및 일부 묘지'로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

동측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 생산관리지역

* 가축사육제한구역 (1,000m 제한구역)

* 접도구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (이미경, 2000-08-07)

* 등기부채권 총액: 100,842,183원 (근저당 80,000,000원 + 가압류 20,842,183원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (분묘기지권 성립 여지 있음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 (임대관계 미상)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

영암군 군서면 서구림리 893-2번지 주변은 농촌지대로, 대규모 상업시설보다는 농협, 마을회관 등 기본적인 생활 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다. 인근에 영암구림초등학교, 영암구림중학교, 구림공업고등학교가 있어 교육 관련 시설은 존재하나, 직접적인 상권 형성은 미미한 편입니다.

4.2. 개발 계획 및 지역 특성

영암군은 지역 기업과 함께 '제값 받는 농업'을 실현하기 위한 노력을 하고 있으며, 지역 농산물의 안정적 판로를 넓히는 데 중점을 두고 있습니다. 그러나 본건 소재지는 주로 농경지대로 이루어져 있어, 상업적 가치보다는 농업적 가치에 초점이 맞춰져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 근린생활시설

가장 가까운 의료기관으로는 군서면보건지소가 있으며, 군서의원 등 기본적인 의료시설이 이용 가능합니다. 교육시설로는 영암구림초등학교, 영암구림중학교, 구림공업고등학교가 소재합니다.

5.2. 교통 편의성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인근에 광주-영암 고속도로 공사가 진행 중이며, 완공 시 접근성이 향상될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

매수인에게 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 미제출 시 매각 허가 취소 및 계약 보증금 몰취의 위험이 있습니다.

6.2. 분묘기지권

현황 '전 및 일부 묘지'로, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있습니다. 분묘의 이장 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 접도구역

접도구역으로 지정되어 있어 도로와의 관계 법령에 따라 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 공부상 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '전'이나 현황이 '전 및 일부 묘지'로, 추후 행정 처리나 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.5. 매각 제외 수목

묘지 근처 수목(은목서 등)이 매각에서 제외되어 있어, 경계 설정 및 토지 이용 시 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 영암군 군서면 소재 농경지(전)로서, 일부에 묘지가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성 및 농지취득자격증명 제출이 필수적인 물건입니다. 또한 접도구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다. 주변은 농촌지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있으나, 상업적 가치는 높지 않은 편입니다. 낙찰 시 농지법 및 분묘 관련 법규를 충분히 검토해야 하며, 제반 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 농업적 목적으로 토지 이용을 고려하는 경우, 비교적 저렴한 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다.

* 광주-영암 고속도로 개통 예정으로 향후 접근성 개선이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1788㎡에 50,064,000원 (약 28,000원/㎡, 약 92,500원/평)입니다.

주변 유사 토지 거래 사례를 살펴보면, 군서면의 농지(전)는 3.3㎡당 약 10만원에서 30만원 이상까지 다양하게 형성되어 있으며, 도로 접면, 지역특성, 개발 가능성 등에 따라 가격 편차가 큽니다.

특히 본건은 분묘기지권, 접도구역, 농지취득자격증명 등 추가적인 고려사항이 많아, 일반 농지보다 낮은 가격으로 평가될 수 있습니다.

따라서, 모든 위험 요소를 감안하고 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 권리분석 결과, 현장 조사 내용, 유사 물건의 최신 낙찰가 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.