나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51794 [2] 전라남도 영암군 군서면 서구림리 325-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 군서면 서구림리 소재 "남송정마을" 남동측 인근[일련번호 1)] 및 내[일련번호 2)] 및 남서측 인근[일련번호 3)]에 위치하며, 주위는 지방도주변 농경지대 및 순수 농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 평지이며, 답(휴경지)임. 일련번호 2) 부정형 평지이며, 단독주택 건부지임. 일련번호 3) 부정형 평지이며, 전 및 일부 묘지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 맹지임. 일련번호 2) 서측으로 노폭 약 3m의 비포장도로에 접함. 일련번호 3) 동측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 농림지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임. 일련번호 2) 계획관리지역, 자연취락지구(2019-04-04) 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화유산보호구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 시도지정문화유산구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 시도지정문화유산구역(2020-01-16)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>임. 일련번호 3) 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 2) 지상에는 "지적 및 건물개황도" 에 도시한 바와 같이 제시외건물 일련번호 ㄱ) ~ ㄷ)이 소재하며, 제시외건물 일련번호 ㄷ)은 일부 파손된 상태임.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호 2)는 귀 제시목록상 면적은 "298㎡" 이나, 지적재조사 사업에 따른 면적증가로 인하여 토지대장상 "309㎡" 인 바, 이를 기준하여 평가하였음. 본건 토지 일련번호 3)은 공부상 지목이 "전" 이나, 현황은 "전 및 일부 묘지" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지상 타인소유 제시외 미등기 건물 매각 제외
제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 19,899,600원임, 단독주택 건부지임
지상에 식재된 감나무 3주를 제외한 나머지 타인소유 수목(배롱나무 등) 매각 제외
등기사항증명서상 면적은 298㎡이나, 지적재조사 사업에 따른 면적증가로 인하여 토지대장상 면적이 309㎡인바, 토지대장상 면적을 기준으로 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

목포지원 2025타경51794 (2)

소재지

전라남도 영암군 군서면 서구림리 325-3

용도

대지

감정가

29,378,000원

토지면적

토지대장상: 309㎡ (약 93.47평) - 평가 기준 면적

등기부상: 298㎡ (약 90.16평)

토지지분

298㎡ (전체 면적으로 보임)

건물면적

0. 00㎡ (매각제외)

매각대상

토지매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

신OOOOOOOO (신한카드주식회사)

감정평가서요약 요향표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 군서면 서구림리 소재 "남송정마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도 주변 농경지대 및 순수 농촌지대입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 수단 이용은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지(일련번호 2)는 부정형 평지이며, 단독주택 건부지입니다.

인접 도로상태

본건 토지(일련번호 2)는 서측으로 노폭 약 3m의 비포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(일련번호 2)는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 문화유산보호구역, 역사문화환경보존지역 등입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 영암군 군서면 서구림리에 위치하고 있으며, 주변은 지방도변의 농경지대와 함께 순수 농촌지대의 특징을 보입니다. "남송정마을" 인근에 자리 잡고 있어 마을 생활권의 일부입니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 토지는 서측으로 약 3미터 폭의 비포장도로에 접해 있어 주된 진입로로 활용될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-04

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

토지 등기부요약

* 소유권이전 (상속): 최규권 (1996-12-30)

* 근저당권: 이미경 (2000-08-07, 80,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 신한카드 (2025-08-11, 20,842,183원) - 말소예정

* 강제경매: 신한카드주식회사 (2025-12-29, 22,112,229원) - 본 경매 사건

* 총 등기부채권액: 100,842,183원

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 지상 소재 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명

특이사항

* 건물매각 제외, 지상 타인 소유 제시외 미등기 건물 매각 제외.

* 제시 외 건물 소재로 인해 가격 제한 (19,899,600원).

* 지상 감나무 3주를 제외한 타인 소유 수목(배롱나무 등) 매각 제외.

* 등기사항증명서상 면적 298㎡이나, 토지대장상 면적 309㎡로 증가하여 토지대장상 면적 기준으로 평가됨.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 영암군 군서면 서구림리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 농경지와 소규모 주거단지로 이루어져 있습니다. 따라서 일반적인 상업 기능보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. "남송정마을" 및 인근 농경지를 중심으로 한 배후 수요를 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건지는 농촌 지역에 속해 있어 대규모 상업 시설이나 문화 시설 접근성은 낮을 수 있습니다. 단독주택 건부지로서, 주거 목적 시 필요한 생활 편의 시설은 인근 마을이나 읍면 소재지를 통해 해결해야 할 것입니다. 현재까지 주변 지역에 대한 예비 조사에서 특별히 지적될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 축사 등 농업 관련 시설이 산재해 있을 가능성은 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 지상에 존재하는 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있으며, 이에 대한 성립 여부 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물 및 수목의 매각 제외: 타인 소유의 미등기 건물 및 일부 수목이 매각 대상에서 제외되므로, 이러한 부분과의 경계 분쟁이나 사용상 마찰이 발생할 소지가 있습니다.

* 가격 제한: 제시외 건물 소재로 인해 토지 가치가 19,899,600원으로 제한된다는 점은 낙찰 후 발생할 수 있는 문제점을 시사합니다. 이는 해당 토지의 순수 가치가 19,899,600원 수준임을 의미할 수 있습니다.

* 토지 면적 차이: 등기부와 토지대장 간 면적 차이가 존재하며, 지적재조사 사업으로 인한 면적 증가분(309㎡)을 기준으로 평가되었으나, 등기부와의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

* 도로 조건: 물건지 일부(일련번호 1)는 맹지이며, 주된 건부지(일련번호 2)는 소폭의 비포장도로에 접해 있어, 차량 통행이나 진입로 확보에 있어 추가적인 검토가 요구됩니다.

* 복합적인 토지 이용 계획 및 제한: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 문화유산보호구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 향후 건축이나 토지 이용 시 제약을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 영암군 군서면에 위치한 대지로서, 감정가는 29,378,000원입니다. 주로 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역에 해당하며, 단독주택 건축이 가능한 건부지로 평가되었습니다. 본 경매는 토지만 매각 대상이며, 지상에 타인 소유의 미등기 건물이 존재하고 매각에서 제외되므로 법정지상권 성립 여부가 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 또한, 제시외 건물로 인해 토지의 가치가 19,899,600원으로 제한된다는 점은 본 물건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 단독주택 건부지로서, 향후 신축 주택 건설을 통한 활용 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100%가 적용 가능하나, 지역 내 취락지구, 문화재보호구역 등 다른 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 및 법정지상권 성립 여부 불확실성 등 리스크 요인이 존재하지만, 이러한 점을 고려하여 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 29,378,000원이지만, 제시 외 건물 소재로 인한 가격 제한이 19,899,600원으로 명시되어 있습니다. 이는 사실상 본 건 토지의 실질적인 최대 가치가 19,899,600원 수준임을 시사하는 것으로 해석될 수 있습니다. 따라서 입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 제시된 가격 제한을 중요한 고려 요소로 삼아 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 법정지상권 성립 가능성 등 추가적인 리스크 요인까지 감안한다면, 19,899,600원 이하 또는 그 수준에서 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 법적 문제 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 무리한 경쟁보다는 전략적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.