나이스옥션 법원경매 군산 2024타경28005 [1] 전북특별자치도 익산시 신동 773-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라감정 · 평가일 2025.01.10

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트조 슬래브위강판지붕 3층 건물로
외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호1): 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기호1): 급배수 및 위생설비, 난방시설 등 설치되어 있음.

부합물 및 종물

기호1)에 부속하여 제시외건물 기호 ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

기호1)의 지붕이 공부상 슬래브지붕이나 현황 슬래브위강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: (1)옥상에 소재하는 옥탑은 기호1)에 포함 평가하였음.
(2)기호1)의 지하층에 조사일 현재 상당량의 물이 고여 있는 상태임.(사진참조)
-본건 건물에 부착된 수도검침원의 상수도 사용량 과다(누수의심) 안내문에
따르면 상수도누수가 진행되고 있는 것으로 판단됨.(사진 참조)

물건 비고

1. 건물만 매각(제시외 건물 포함)
2. 지붕이 공부상 슬래브지붕이나 현황은 슬래브위강판지붕임
3. 감정평가서에 의하면 지하층에 조사일 현재 상당량의 물이 고여 있는 상태고, 건물에 부착된 상수도 사용량 과다(누수의심) 안내문에 따르면 상수도 누수가 진행되고 있는 것으로 판단된다는 기재가 있으므로 입찰시 확인요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2024타경28005 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 신동 773-12 (도로명주소: 전북특별자치도 익산시 무왕로12길 9-7)

용도: 다가구주택

감정가: 372,798,560원

토지 면적: 0.00㎡ (토지 미포함 매각)

건물 면적: 585.48㎡ (연면적) (약 177평)

건물 제시외 면적: 42.80㎡ (약 13평)

매각 대상: 건물만 매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 위 강판지붕 3층 건물 (지하 1층 포함)

건축 연도: 1997년 9월 29일 사용승인

총 면적: 585.48㎡ (약 177평)

세대수: 19가구 (다가구주택)

지붕: 공부상 슬래브지붕이나 현황은 슬래브 위 강판지붕

2. 입지조건

2.1. 지리적 위치

본건은 전북특별자치도 익산시 신동에 위치하며, 도로명주소는 무왕로12길 9-7이다. 비교적 한적한 주거 지역에 속해 있으며, 익산시의 주요 간선도로인 무왕로와 인접하여 차량 접근성이 양호하다.

2.2. 주변 환경

* 교통: 익산역이 약 3km 이내에 위치하며, KTX, SRT 등 고속 철도 이용이 가능하다. 시내버스 노선도 다수 운행되어 대중교통 이용이 편리하다. 주요 도로망으로는 23번 국도, 720번 지방도, 799번 지방도 등이 인접해 있어 시내외 이동이 용이하다.

* 편의시설: 주변에 익산유스호스텔, 웨스턴라이프 호텔 등이 있으며, 지역 아동센터 및 키즈카페 등 생활 편의시설이 있다.

* 교육시설: 익산시 관내 초등학교 현황에 따르면, 본건 인근에 금마초등학교, 왕궁초등학교, 왕북초등학교 등 다수의 초등학교가 분포하고 있다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장 밀집지역, 폐기물 처리 시설 등)에 대한 정보는 명확히 확인되지 않았다. 다만, 익산시에 노후 소각장(신재생자원센터)이 운영 중이며, 주민 반발 사례가 있었다. 해당 소각장의 위치는 본건 소재지로부터 상당 거리가 있을 것으로 추정되나, 정확한 배치도는 추가 확인이 필요하다. 또한, 도심 폐가 방치 사례가 보도된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 6월 3일 접수된 성남시의 압류(갑26)이다. 이 압류를 포함하여 이후 접수된 갑구의 권리(압류: 익산시, 국민건강보험공단) 및 을구의 일부 임차권(신상근, 최수철)은 매각으로 인해 소멸될 예정이다.

3.2. 매수인 인수 권리

* 건물만 매각되는 물건으로, 토지에 대한 권리는 매수인이 취득하지 못한다.

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인: 다수의 임차인이 존재하며, 이 중 14명의 임차인(나종원, 이중재, 유인철, 박준기, 정다현, 곽나연, 김지호, 박상원, 이준원, 이은서, 김동권, 이채은, 이준영, 이민홍 외 1명)은 등기부등본상 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서 상에서도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있다. 이들의 총 보증금 합계는 398,000,000원으로, 감정가 372,798,560원을 초과한다. 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 매우 중요한 인수 사항이다.

* 법정지상권: 토지가 매각 대상에서 제외되었으므로, 건물만을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있다. 이는 토지 이용에 제약을 가져올 수 있는 중요한 사항으로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담이 필요하다.

3.3. 임차인 현황 (대항력 있는 임차인 중심)

* 강수연: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.06.03, 확정 2022.05.20, 대항력: 있음 (인수 가능성 고려)

* 나종원: 보증금 28,000,000원, 차임 0원, 전입 2018.10.24, 확정 2023.07.28, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 이중재: 보증금 28,000,000원, 차임 0원, 전입 2018.10.31, 확정 2018.10.31, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 유인철: 보증금 28,000,000원, 차임 0원, 전입 2018.11.06, 확정 2018.11.06, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 박준기: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.02.25, 확정 2019.02.25, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 정다현: 보증금 27,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.08.23, 확정 2019.07.12, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 곽나연: 보증금 28,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.09.21, 확정 2020.09.21, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 김지호: 보증금 28,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.11.10, 확정 2020.11.10, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 박상원: 보증금 30,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2021.02.24, 확정 2021.01.29, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 이준원: 보증금 18,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.04.05, 확정 2021.04.05, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 이은서: 보증금 28,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.06.21, 확정 2021.06.21, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 김동권: 보증금 17,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.07.22, 확정 2021.07.22, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 이채은: 보증금 29,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.02.28, 확정 2022.02.28, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 이준영: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.11.16, 확정 2022.11.17, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 이민홍 외 1명: 보증금 29,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.02.15, 확정 2020.02.20, 대항력: 있음 (인수 대상)

* 이원준: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020.11.09, 대항력: 있음 (보증금 미상, 주의 필요)

* 박점례: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.07.31, 대항력: 없음

* 신상근: 보증금 18,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2024.06.13, 확정 2020.08.03, 대항력: 없음

* 최수철: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2025.02.20, 확정 2025.02.20, 대항력: 없음

* 황경옥: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.07.31, 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 익산시 신동 지역은 주거지 중심의 구역으로 파악된다. 주변에 익산유스호스텔, 웨스턴라이프 호텔 등 숙박 시설이 있어 관광 및 유동 인구의 잠재력이 있다. 또한, 과거 폐선부지를 활용한 지역 활성화 방안 논의가 있었던 점으로 미루어 볼 때, 지역 개발 가능성을 엿볼 수 있다.

4.2. 상업 시설

주변에 대규모 상업 단지가 직접적으로 인접해 있지는 않으나, 지역 내 소규모 상점 및 편의시설은 분포하고 있을 것으로 예상된다. 신동 지역은 주거 밀집 지역이므로, 배후 수요를 기반으로 한 임대 수익 창출이 가능할 수 있다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 편의

* 주거 환경: 다가구 주택으로, 19가구 거주 가능하도록 설계되어 있다.

* 교통: 앞서 언급된 바와 같이 익산역 및 주요 도로망 접근성이 우수하다.

* 교육: 인근 초등학교 다수 분포.

* 기타: 익산시는 지역 장학사업 등을 통해 교육 지원에 힘쓰고 있다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물만 매각 및 법정지상권

건물만 매각되는 경매 물건으로, 토지 소유권이 매수인이 아닌 제3자에게 귀속된다. 이로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 높아, 토지 사용에 대한 제약 및 추후 법적 분쟁의 소지가 있다. 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 검토가 필수적이다.

6.2. 다수의 대항력 있는 임차인 보증금 인수

등기부등본 상 '말소: 인수'로 표시된 14명의 임차인들의 보증금 총액은 약 3억 9천 8백만원에 달한다. 이는 감정가 3억 7천 2백만원을 초과하는 금액으로, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 상당하다. 해당 임차인들의 실제 배당 현황 및 잔여 보증금 인수액을 철저히 확인해야 한다. 특히, 이원준 임차인은 보증금이 미상인 상태이므로 더욱 주의가 요구된다.

6.3. 건물 하자 (누수 및 지붕 상태)

감정평가서에 따르면, 지하층에 상당량의 물이 고여 있으며 상수도 사용량 과다로 인한 누수가 진행 중일 가능성이 높다. 또한, 지붕이 공부상 슬래브 지붕이나 현황은 슬래브 위 강판지붕으로, 공부와의 차이가 존재한다. 이러한 건물 하자는 수리 비용 발생 및 거주 환경 악화로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 전문가의 점검이 필요하다.

6.4. 토지 미확보에 따른 제약

토지 소유권 없이 건물만 소유하게 되므로, 건축물 철거, 증축, 개축 등 토지 관련 행위에 제약이 따를 수 있으며, 토지 소유자와의 관계 설정이 중요해진다.

7. 종합 의견

본 물건은 건물만 매각되는 강제경매로, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며 이들의 보증금 약 3억 9천 8백만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다. 또한, 법정지상권 성립 여지가 있고 지하층 누수, 지붕 상태 불량 등 건물 하자에 대한 우려도 크다. 이러한 다수의 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 단순한 시세 차익을 노리는 투자 목적보다는 철저한 권리 분석과 명도, 하자 보수 등을 감당할 수 있는 전문적인 투자자나 실거주자에게 적합할 수 있다.

8. 투자 포인트

* 소재지 익산시 신동은 주거 지역으로서 기본적인 수요가 존재한다.

* 주요 간선도로 및 익산역과의 접근성이 양호하여 교통 여건이 좋다.

* 다가구 주택으로, 임대 사업을 통한 수익 창출 가능성이 있으나, 인수해야 하는 임차 보증금으로 인해 수익률 계산이 복잡하다.

9. 예상 입찰가

본 건은 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 매우 어렵다. 그 이유는 다음과 같다.

* 인수해야 할 임차 보증금(398,000,000원)이 감정가(372,798,560원)를 초과한다. 이는 매수인이 단순히 건물을 낙찰받는 것 이상의 비용을 부담해야 함을 의미한다.

* 법정지상권 성립 가능성 및 지하층 누수, 지붕 하자 등 구체적인 수리 비용 및 법적 리스크를 고려해야 한다.

* 낙찰 후 명도 과정에서의 난항 가능성도 예상된다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금, 잠재적 수리 비용, 법적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 접근해야 한다. 보수적으로 접근하여, 감정가의 40~50% 선에서 시작하더라도 인수 보증금과 예상 수리 비용을 고려하면 실질적인 낙찰가는 매우 높아질 수 있다. 정확한 판단을 위해서는 현장 조사, 전문가 상담(특히 법률 및 건축), 유사 물건 시세 조사 등이 반드시 선행되어야 한다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.