나이스옥션 법원경매 군산 2025타경421 [4] 전북특별자치도 군산시 개정면 통사리 308-8 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신감정 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1)은 전북특별자치도 군산시 신관동 소재""군산대학교""북서측 인근에 위치하며 주위는 임야 지대입니다.
기호2는) 군산시 옥서면 당북리 소재 ""백석마을"" 북서측 인근에 위치하며 임야 지대입니다.
기호3,4)는군산시 개정면 ""신동화마을""서측 인근에 위치하며 주위는 농경지 지대입니다.

교통상황

기호1,2,3) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통인 편입니다.
기호4) 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1) 세장형 토지로서 자연림 상태입니다.
기호2) 부정형 토지로서 자연림 상태입니다.
기호3,4) 사다리형 토지로서 답 상태입니다.

인접 도로상태

기호1) 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다.
기호2) 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다.
기호3) 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다.
기호4) 서측 마을길에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지.
기호2) 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역, 준보전산지.
기호3,4) 도시지역, 제2종일반주지역 가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

- -

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다.
기 타 :- -.

물건 비고

지분매각임(공유자 우선매수신고는 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경421 (4)

소재지: 전북특별자치도 군산시 개정면 통사리 308-8

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 지분 매각 (33.0007㎡)

감정가: 5,514,300원

1.2. 물건 세부 정보

용도: 답 (논)

토지 면적: 331.00㎡ (약 100.13평)

토지 지분 면적: 33.0007㎡ (약 9.98평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분 면적: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 군산시 개정면 통사리 308-8에 위치하고 있으며, 주변은 농경지 지대로 이루어져 있습니다. "신동화마을" 서측 인근에 위치하며, 답(논) 상태의 토지입니다. 기호 3,4에 해당하는 토지로, 이 지역은 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지 서측으로는 마을길이 접해 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

등기부등본 상 을구 5번 근저당권(접수일자 2025-04-01, 채권최고액 165,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 요약

등기부 상 다수의 소유권 이전 및 근저당권 설정 기록이 확인됩니다. 마지막 근저당권(을5)이 말소기준권리가 되어 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 165,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. (총합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건 소재지는 주로 농경지 및 주거 지역으로 형성되어 있어, 직접적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 다만, 인근 "신동화마을" 및 "국립군산대학교" 인근 지역으로의 접근성을 고려할 때, 기본적인 편의시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 지역 경제 활력 분석

군산시 전체적으로는 산업 시설 및 관광 자원을 보유하고 있으나, 본건이 위치한 개정면 통사리 일대는 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 다만, 인근에 국립군산대학교가 위치하고 있어 지역 내 유동인구 확보에 일부 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

국립군산대학교가 북서측 인근에 위치하며, 이를 중심으로 한 대학가 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 또한, 인근 마을을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

가까운 거리 내 초등학교, 중학교, 고등학교 및 종합병원에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 국립군산대학교가 근거리에 있어 교육 환경에 대한 접근성은 비교적 양호할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 특수성

본건은 토지 지분 매각 물건으로, 전체 토지 소유권 중 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 소유권 행사 및 처분에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고의 영향

공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 이는 본 경매에서 최고가 입찰자가 결정된 후에도 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 수 있음을 의미합니다. 이로 인해 낙찰 후 실제 소유권을 취득하지 못하거나, 예상치 못한 상황이 발생할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.3. 토지 이용 및 접근성 관련 제약

기호 1,2,3 토지의 경우 지적도상 맹지이며, 기호 4 토지는 마을길에 접하나, 전체 토지의 지분 매각이라는 점을 고려할 때 향후 토지 이용 계획 수립 시 인접 토지와의 관계를 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 건폐율 및 용적률 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 군산시 개정면 통사리 소재 답 토지의 지분 매각 물건입니다. 국립군산대학교 인근이라는 장점이 있으나, 토지 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고라는 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 도시지역 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 권리분석 상 소멸되는 권리 관계는 명확하나, 지분 매각의 특성상 공유자와의 관계 설정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 투자 진입 장벽: 지분 매각 물건으로 일반 토지 매각 건에 비해 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

* 국립군산대학교 인접 효과: 대학 인근이라는 지리적 이점을 활용한 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다. 감정가는 5,514,300원이지만, 이는 전체 토지(331.00㎡)의 감정가일 가능성이 높으며, 본건은 전체 토지의 약 10% 지분(33.0007㎡)에 해당합니다. 따라서 지분 감정가는 약 551,430원으로 추정됩니다. 그러나 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 투자 가치 분석이 어렵습니다. 예상 입찰가는 낙찰 가능성, 공유자 우선매수 여부, 향후 토지 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 하며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 일반적인 경매 투자 원칙에 따라 시장 가치 대비, 제시된 리스크를 충분히 반영한 금액으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.