나이스옥션 법원경매 군산 2025타경421 [2] 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 산52-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신감정 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1)은 전북특별자치도 군산시 신관동 소재""군산대학교""북서측 인근에 위치하며 주위는 임야 지대입니다.
기호2는) 군산시 옥서면 당북리 소재 ""백석마을"" 북서측 인근에 위치하며 임야 지대입니다.
기호3,4)는군산시 개정면 ""신동화마을""서측 인근에 위치하며 주위는 농경지 지대입니다.

교통상황

기호1,2,3) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통인 편입니다.
기호4) 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1) 세장형 토지로서 자연림 상태입니다.
기호2) 부정형 토지로서 자연림 상태입니다.
기호3,4) 사다리형 토지로서 답 상태입니다.

인접 도로상태

기호1) 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다.
기호2) 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다.
기호3) 지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입합니다.
기호4) 서측 마을길에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지.
기호2) 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역, 준보전산지.
기호3,4) 도시지역, 제2종일반주지역 가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

- -

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다.
기 타 :- -.

물건 비고

1. 지분매각임(공유자 우선매수신고는 1회에 한함)
2. 맹지이며, 인접지를 통해 접근 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경421 (2)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 산52-4

용도: 임야

감정가: 1,135,200원

매각대상: 토지지분매각

채권자: 나OO

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 1189.00㎡ (약 359.6평)

매각 토지 지분 면적: 33.05㎡ (약 10.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항:

* 1. 지분매각임 (공유자 우선매수신고는 1회에 한함)

* 2. 맹지이며, 인접지를 통해 접근 가능함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 군산시 옥산면 당북리 산52-4에 소재하며, "백석마을" 북서측 인근의 임야 지대에 위치합니다. [cite:content_analysis] 해당 지역은 자연림 상태의 임야가 주를 이루고 있습니다. [cite:content_analysis]

2.2. 교통 상황

차량 접근은 인근까지 가능하며, 대중교통 이용은 인근 정류장 소재로 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:content_analysis] 군산대학교와 지곡동을 잇는 시내버스 71번, 81번 노선이 인근 새만금북로를 통해 운행되고 있습니다. [cite:content_analysis]

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

토지는 부정형의 임야로서 자연림 상태입니다. [cite:content_analysis]

2.4. 인접 도로 상태

지적도상 맹지로서 인접지를 통하여 출입해야 하는 상황입니다. [cite:content_analysis]

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다. [cite:content_analysis]

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(근저당권, 접수일자: 2025-04-01)보다 후순위 권리 및 기타 등기사항은 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite:content_analysis]

등기부 요약 상 을구 9번 근저당권(채권자: 나기정, 금액: 165,000,000원)이 말소기준권리이며, 이는 말소 예정으로 기재되어 있습니다. [cite:content_analysis] 또한, 을구 36번 임의경매개시결정(채권자: 나기정) 또한 말소 예정으로 확인됩니다. [cite:content_analysis]

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 명시되어 있어, 인수해야 할 부담은 없습니다. [cite:content_analysis]

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다. [cite:content_analysis]

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수 보증금 합계가 0원으로, 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. [cite:content_analysis]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 군산시 옥산면 당북리의 임야 지역으로, 주변에는 백석마을이 있으며 군산대학교가 인근에 위치하고 있습니다. [cite:content_analysis] 대규모 상업 시설보다는 자연 환경 및 농촌 생활 환경이 주를 이루는 지역으로 분석됩니다.

4.2. 잠재적 가치

현재는 임야로서 개발 가치가 제한적일 수 있으나, 향후 지역 개발 계획이나 용도 변경 가능성에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 지분매각 및 맹지라는 점은 개발에 있어 제약이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

인근 군산대학교가 위치하여 교육 관련 접근성이 있습니다. [cite:content_analysis] 또한, 당북저수지 인근에 어울림센터가 조성되어 지역 주민을 위한 시설이 있습니다. [cite:content_analysis] 주요 도로망(새만금북로 등)을 통해 군산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다. [cite:content_analysis]

5.2. 편의 시설

구체적인 편의 시설(마트, 병원 등)에 대한 직접적인 정보는 부족하나, 인근 마을이나 군산대학교 주변으로의 접근을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 전체 면적 중 일부 지분만 매각되는 형태입니다. [cite:content_analysis] 이로 인해 소유권 행사 및 향후 토지 활용에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 의견 충돌 시 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 접근성 문제

해당 토지는 지적도상 맹지로, 차량 및 도보 접근 시 인접 토지 소유주의 통행권을 확보해야 하는 상황입니다. [cite:content_analysis] 이는 토지의 활용 가치를 크게 저하시키는 요인이 될 수 있으며, 재산권 행사 및 처분에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수권

지분매각 물건의 특성상, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰자가 낙찰받지 못할 위험이 있습니다. [cite:content_analysis]

6.4. 토지 이용 제한

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 있어 법적인 제한이 존재합니다. [cite:content_analysis]

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 옥산면 당북리의 임야로, 총 토지면적 1189.00㎡ 중 33.05㎡의 지분만 매각되는 건입니다. [cite:content_analysis] 권리 분석상 낙찰 후 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. [cite:content_analysis] 다만, 최대 리스크 요인은 토지가 맹지이며 인접지를 통해서만 접근이 가능하다는 점과, 지분 매각으로 인해 다른 공유자들과의 관계 설정이 필요하다는 점입니다. [cite:content_analysis] 또한, 토지 이용계획상 녹지지역 및 준보전산지 등으로 묶여 있어 개발 행위에 제약이 있습니다. [cite:content_analysis] 현재로서는 직접적인 개발이나 활용보다는 장기적인 관점에서 접근하거나, 다른 공유자와 협의하여 통행권 확보 및 토지 활용 방안을 모색해야 할 것으로 보입니다. 주변에 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 저렴한 감정가에 지분을 취득할 수 있는 기회.

* 군산대학교, 당북저수지, 지역 커뮤니티 시설(어울림센터) 등이 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성 확보 가능.

* 향후 지역 개발 가능성 또는 토지 이용 계획 변경 시 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며 맹지라는 점, 그리고 공유자 우선매수권 행사의 가능성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 토지 자체의 용도 제한도 고려해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가 1,135,200원을 기준으로 하되, 위에 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 판단하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 지분 경매의 경우, 전체 토지 가치의 지분 비율과 맹지 및 기타 제약 조건을 고려하여 산정하며, 본 건 토지 지분 면적(약 10평)과 감정가를 감안할 때, 보수적으로 감정가의 60~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 법률 전문가와 상담 후 최종 결정하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 680,000원 ~ 910,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. (본 금액은 단순 참고용이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.