나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [12] 경상남도 고성군 대가면 갈천리 1763-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
--모든 토지에 대하여 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경607 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOO

소재지: 경상남도 고성군 대가면 갈천리 1763-3

용도: 답 (논)

토지면적: 3945.30㎡ (약 1193.53평)

감정가: 98,632,500원

매각대상: 토지매각

주의사항:

- 일괄매각입니다.

- 모든 토지에 대하여 농지취득자격증명이 필요하며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하며, 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 지방도변 농경지대입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 순수 임야지대입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 순수 임야지대입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.

인접 도로상태

일련번호 1)은 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19)는 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15)는 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16)은 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18)은 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22)는 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26)은 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27)은 남측, 일련번호 28)은 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30)은 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33)은 남서측, 일련번호 34, 35)는 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

다양한 지역(계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역)에 속하며, 성장관리계획구역, 자연취락지구, 농업보호구역, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 여러 축종에 대한 가축사육제한구역(2025-07-11) 및 도로법에 따른 접도구역, 소하천구역 등이 적용됩니다.

혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 해당 물건지 인근에서 특별히 식별되는 혐오시설은 없습니다. 주변은 주로 농경지, 임야, 그리고 소규모 마을로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을5 근저당권, 2015-11-10, 고성농업협동조합.

인수되는 권리

제공된 권리 분석 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 부분은 공란으로 표시되어 있습니다.)

임차인 현황

임대관계는 미상으로 확인됩니다. 다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변으로는 소규모 마을과 농경지, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 생활권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

소재지는 경상남도 고성군 대가면으로, 인근에 '종생마을' 등이 위치하고 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 읍내를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 국도 및 지방도 접근성이 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의는 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수

본 물건은 답(논)으로 이용 중이며, 경매 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 매각결정기일까지 해당 서류를 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금이 반환되지 않는 중대한 리스크가 있습니다.

분묘기지권 존재 가능성

제시외 물건 정보에 따르면, 일련번호 19) 지상에 분묘 2기가 소재한다고 명시되어 있습니다. 이는 분묘기지권 등 잠재적인 권리 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

제시외 건물 및 분묘

토지 지상에 제시외 건물 및 분묘가 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 별도의 처리나 협의가 필요할 수 있으며, 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항

물건이 속한 필지별로 다양한 용도지역(관리지역, 농림지역 등) 및 제한사항(가축사육제한구역, 농업보호구역, 임업용산지 등)이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 계획에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 대가면의 농경지로, 비교적 넓은 면적을 감정가 9천만원대에 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 다만, 농지 취득 자격 증명 필수, 분묘기지권 가능성, 제시외 물건 존재 등 해결해야 할 과제가 명확합니다. 또한, 다양한 지역 지구 지정으로 인한 토지 이용의 제약 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 토지를 비교적 저렴한 감정가에 취득할 수 있다는 점이 주요 투자 포인트입니다. 농업 목적 또는 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둔 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 감정가 외에 별도의 예상 입찰가 산정 근거가 없어, 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 실제 입찰 시에는 해당 물건의 권리 분석, 현장 조사 결과, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.