나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [8] 경상남도 고성군 대가면 갈천리 654-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

- 일부 ‘소하천구역’에 저촉되나 저촉면적이 미미하여 이에 구애 없이 평가함.
- 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경607 (8)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 고성농업협동조합

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 고성군 대가면 갈천리 654-2

용도: 답 (전답)

감정가: 20,300,000원

1.3. 토지 정보

토지 면적: 1190.00㎡ (약 360평)

토지 지분: 1190㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

1.4. 건물 정보

건물 면적: 0.00㎡ (본건 토지(654-2번지)는 '답'으로 건물이 없습니다. 제시된 건물 정보는 동일 경매 사건 내 다른 필지에 해당할 수 있습니다.)

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지 및 임야가 주를 이루는 순수 농촌 마을 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

제공된 정보에 따르면, 해당 지역은 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

일부 토지에 대해 차량 접근이 가능하며 교통사정이 보통으로 기술되어 있습니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 토지는 일부 포장도로와 접하고 있습니다.

상세 내용은 토지감정요항표에 기술된 바와 같이, 토지의 위치에 따라 동서남북 방향으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황 및 지목

본건의 지목은 '답'이며, 현재 전답으로 이용 중에 있습니다.

제공된 정보에서 일부 토지가 답으로 이용 중임을 명시하고 있으며, 본건 토지(654-2번지)의 현황과 일치합니다.

일부 토지(일련번호 17, 18)는 소하천구역에 저촉된다고 기술되어 있으나, 본건(654-2번지)에 미미한 저촉으로 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

물건명세서에 의하면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 명시되어 있습니다.

해당 지상권에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

3.2. 말소되는 권리

등기부 요약에 따르면, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소 기준 권리는 2018년 7월 16일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이 외에 을2 근저당, 갑6 임의경매 개시 결정 등기도 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 하나, 본건에는 해당되는 임차인이 없습니다.

3.4. 소유권 변동 내역

등기부상 소유권은 제갑주(증여), 김형규(협의분할에 의한 상속), 김동현 외 1명(상속)으로 변동되었습니다.

4. 상권분석

본건은 농촌 지역의 '답'으로, 상업적 상권 형성은 미미합니다.

주변은 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 마을 지대이며, 상업 활동보다는 농업 활동에 적합한 입지입니다.

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 본건 토지의 주된 가치는 농업용 토지로서의 기능에 있습니다.

5. 생활정보

본건은 농업용 토지로서, 직접적인 주거 생활 편의 시설과의 연관성은 낮습니다.

편의시설 및 대중교통 이용은 인근 마을(종생마을) 또는 국도변의 시설에 의존해야 하므로, 도심 지역에 비해 접근성이 떨어집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

일부 '소하천구역'에 저촉되나, 저촉 면적이 미미하여 평가에 큰 영향을 주지 않은 것으로 보입니다. 그러나 실제 이용 시 규제 확인이 필요합니다.

다양한 토지이용계획 및 제한상태가 존재합니다. (예: 가축사육제한구역, 농업보호구역, 임업용산지 등) 본건 토지(654-2번지)는 '답'이며, 관련 법규 준수가 필수적입니다.

농지취득자격증명 제출이 매각결정기일까지 필수적이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

6.2. 토지 이용 관련 주의사항

본건은 '답'으로 농지법 등 관련 법규를 준수해야 합니다.

제공된 정보상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 언급되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

소유권 변동 내역에 상속 관련 등기가 다수 포함되어 있어, 관련 사실관계 확인이 필요할 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 가축사육제한구역 등 농업 활동 관련 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리 654-2번지에 위치한 농업용 토지(답)입니다.

감정가는 2,030만원이며, 토지 면적은 1190㎡입니다.

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 일부 소하천구역 저촉 사항이 있으나 미미한 수준입니다.

권리 관계는 매각으로 모두 소멸될 예정이나, 지상권 등 인수될 수 있는 권리에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

농촌 지역의 토지로서, 농업 목적 외의 활용이나 투자 시에는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 낮은 감정가: 2천만원대의 감정가로 초기 투자 부담이 적습니다.

* 농업 목적 활용: 실제 농업을 영위하고자 하는 분에게는 경작 가능한 농지로서 가치가 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 장기적인 관점에서 주변 지역 개발 계획 등을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 비교, 해당 토지의 현황 및 향후 개발 가능성, 농지 가격 동향 등 종합적인 시장 분석이 필요합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

(참고: 예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'은 제외하고 계산합니다. 본 건의 인수 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.