나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [18] 경상남도 고성군 영오면 양산리 산70 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-맹지임.
-육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경607 (18)

* 소재지: 경상남도 고성군 영오면 양산리 산70

* 용도: 임야

* 감정가: 79,685,200원

* 토지면적: 28,459.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고성농업협동조합 (등기부상 을5 근저당권자)

1.1. 물건 상세정보

* 용도: 임야

* 토지면적: 28,459.00㎡ (약 8,609.9 평)

* 감정가: 79,685,200원

* 매각대상: 토지 전부 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건(일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 대부분 순수 임야 지대로 이루어져 있으며, 전반적인 주거 환경 및 생활 편의 시설과는 다소 거리가 있는 농촌/산간 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주변 도로와의 연결성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건은 맹지로서 직접적인 도로에 접하지 않은 것으로 파악됩니다.

* 이로 인해 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 을5 근저당권 (접수일자: 2018-07-16, 권리자: 고성농업협동조합, 200,000,000원)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 입니다.

* 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 순수 임야 지역으로 상업 시설이나 근린생활시설이 밀집한 상권과는 거리가 멉니다.

* 주변에는 농경지와 임야가 주를 이루고 있으며, 개발이 활발하게 이루어지는 지역은 아닙니다.

* 주변 지역에서 혐오시설이 소재한다는 정보는 검색되지 않았으나, 개발 제한 구역 및 환경 규제로 인해 향후 개발 가능성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에는 기본적인 농촌 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상되나, 쇼핑, 의료, 교육 등 주요 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다.

* 가까운 읍/면 소재지로 이동하여 관련 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

* 본건은 직접적인 도로에 접하지 않은 맹지로서, 토지 이용 및 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

6.2. 분묘기지권

* 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

* 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 존재할 수 있어, 조사 및 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 37은 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지 등 다양한 용도지구 및 제한 사항에 묶여 있어 건축 및 개발에 제약이 많습니다.

6.4. 제시외 물건

* 관련 물건 중 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재하는 것으로 파악되었으며, 이는 본건 토지 이용에도 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 맹지이며 분묘기지권 성립 가능성, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항 등 다수의 투자 리스크를 안고 있습니다.

* 주변 환경 역시 순수 임야지대로서 개발 잠재력보다는 보존 가치가 높은 지역으로 판단됩니다.

* 따라서, 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 임야 면적을 저렴한 감정가로 취득할 수 있다는 점이 잠재적인 투자 포인트가 될 수 있습니다.

* 향후 토지 이용 규제 완화나 개발 계획 수립 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있으나, 이는 매우 장기적이고 불확실한 관점입니다.

* 농업, 임업, 또는 전원생활 목적의 개인적인 토지 활용을 고려하는 경우라면 신중하게 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 현황, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 향후 토지 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 특히, 맹지 및 분묘기지권 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근해야 하며, 상세한 시장 조사 및 현장 확인을 통해 실질적인 가치를 평가해야 합니다.

* 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.