나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [4] 경상남도 고성군 대가면 갈천리 432 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).
-맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경607 (4)

소재지: 경상남도 고성군 대가면 갈천리 432

용도: 답 (농지)

감정가: 27,880,000원

토지면적: 1640.00㎡ (약 496.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지 이용 현황: 답 (농지)

토지 형태 및 이용 상태: 부정형 평지의 답으로 이용 중

건물 현황: 건물은 없음.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건이 소재한 경상남도 고성군 대가면 갈천리 일대는 '종생마을' 인근에 산재하며, 순수 농촌마을 주변의 농경지 및 임야 지대로 이루어져 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 다만, 일부 마을의 경우 하루 버스 운행 횟수가 적어 대중교통 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

2.3. 도로 상태

물건지 인접 도로 상태에 대한 구체적인 정보는 '감정평가서요약 요향표'에 기재된 각 일련번호별 내용에 따라 상이하나, 일반적으로 포장도로와 접한 부분이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018-07-16 접수된 고성농업협동조합의 근저당권 (을1) [cite: prompt].

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 [cite: prompt].

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 김용우 (갑1)

* 소유권 이전: 김권중 (협의분할에 의한 상속) (갑2)

* 소유권 이전: 김형규 (매매) (갑3)

* 근저당권: 고성농업협동조합 (을1, 말소기준권리)

* 근저당권 공동담보목록: 고성농업협동조합 (을2, 말소)

* 소유권 이전: 김동현 외 1명 (상속) (갑6)

* 소유권 경정: 김동현 (이영희 상속포기) (갑6-1)

* 임의경매: 고성농업협동조합 (갑7)

등기부채권 총액: 1,450,000,000원

3.2. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다 [cite: prompt].

4. 상권 분석

4.1. 상업 시설 현황

본 물건 소재지인 대가면 갈천리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설보다는 농업 활동과 관련된 시설 및 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 주된 상업 활동은 고성군청 소재지인 고성읍 등 인근 도시 지역을 통해 이루어질 가능성이 높습니다..

4.2. 지역 개발 계획

고성군은 남부권 광역관광 개발 계획에 3개 사업이 반영되는 등 지역 성장을 위한 개발을 추진하고 있습니다. 또한, KTX 고성역세권 개발 사업을 통해 미래 성장 동력 확보를 목표로 하고 있으며, 관련 투자를 유치하고 있습니다. 이는 지역 전체의 가치 상승 잠재력을 시사하지만, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 추가 분석이 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

경상남도 고성군 대가면 지역에는 대가면사무소, 농협, 주유소, 음식점 등 기본적인 생활 편의 시설이 일부 갖추어져 있습니다.

* 의료: 고성성심병원 등 고성군 내 병원들이 있으며, 신전보건진료소가 인근에 위치할 수 있습니다. 그러나 갈천리 432번지에서 가장 가까운 병원 및 그 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

* 교육: 대흥초등학교 등 교육 시설이 대가면에 존재합니다.

5.2. 대중교통

대가면 갈천리 일부 마을은 하루 버스 운행 횟수가 적어 대중교통 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (도로 접합성 없음)

본 물건은 맹지로서, 도로에 직접 접하지 않아 건축 및 토지 이용에 제약이 따릅니다 [cite: prompt].

6.2. 농지 취득 관련

농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다 [cite: prompt].

6.3. 토지 이용 규제

토지이용계획에 따라 보전관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역 등이 혼재되어 있으며, 가축사육제한구역 등 다양한 규제가 적용될 수 있습니다. 이는 토지 활용 계획 시 중요한 고려 사항입니다.

6.4. 무단 점유 및 제시외 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물, 일련번호 16) 지상에 컨테이너 박스, 일련번호 19) 지상에 분묘 2기가 소재하는 것으로 나타나 있어, 이와 관련된 법적, 실질적 문제를 고려해야 합니다 [cite: prompt].

6.5. 혐오시설 가능성

명시적으로 혐오시설이 존재한다는 정보는 없으나, 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역 특성상 축사 등 잠재적인 악취 발생 시설의 존재 가능성은 염두에 둘 필요가 있습니다. 고성군 내에서 공공하수처리시설 악취 개선 사업 및 축사 이전 사업 반대 사례 등이 보고된 점을 고려할 때, 환경 관련 민감성을 가질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리에 소재한 답(농지)으로, 감정가는 27,880,000원입니다. 맹지이며 농지취득자격증명이 필수적인 점, 그리고 제시외 건물 및 분묘의 존재는 주요 리스크 요인입니다. 주위 환경은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역으로, 생활 편의 시설 및 상업 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 다만, 토지 이용 계획상 다양한 용도 지역이 혼재하며, 고성군 전체적으로는 개발 계획이 추진되고 있어 장기적인 지역 가치 상승 가능성은 존재합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 등기부상 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 농지로서 비교적 낮은 감정가를 형성하고 있습니다.

* 농업 잠재력: 농업 활동을 목적으로 하거나, 향후 농지 이용 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 고성군 개발 계획: KTX 역세권 개발 등 고성군 전반의 발전 계획이 장기적인 가치 상승 동력이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지이며 농지취득자격증명 발급이 필수적이고, 주변 편의시설 및 상업시설과의 접근성이 낮다는 점, 그리고 제시외 물건 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다. 또한, 농지로서의 활용 가치와 향후 고성군의 개발 계획, 지역 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 법원 경매 전문가와 상담하거나, 해당 지역의 부동산 시장 및 농지 거래 사례를 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 본 정보만을 기반으로 정확한 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

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