나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [15] 경상남도 고성군 대가면 갈천리 산194-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-맹지임.
-육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경607 (15)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 고성농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 고성군 대가면 갈천리 산194-1

용도: 임야

매각 대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 60,057,600원

토지 면적: 25,024.00㎡ (약 7,570.4평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 토지는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로 이루어져 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본 건 토지는 차량 접근은 가능하나, 맹지로서 인접 도로에 직접 접하지 않아 외부에서의 접근성이 매우 제한적입니다. 자가용 이용 시에도 주변 도로 상황에 따라 불편함이 따를 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 인접 도로

토지는 대부분 급경사의 자연림 상태로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

인접 도로 상태는 맹지로서 직접적인 도로 접근이 불가능하며, 이를 통해 진입해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권은 최초 보존등기 후 상속 및 매매 과정을 거쳐 현재 소유권 이전(상속) 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 440,000,000원(근저당권 2건)입니다.

말소기준권리는 2018년 7월 16일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당 등)는 소멸될 예정입니다.

다만, 토지 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이 경우 해당 권리는 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로서 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상권 형성은 미미합니다. 인근에 농경지와 일부 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 주된 상업 활동이 이루어지는 지역과는 거리가 있을 수 있습니다. 지역의 생활 편의 시설은 소규모 마을 단위의 시설 위주로 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 토지는 '종생마을' 등 인근 농촌 마을의 생활권을 공유할 수 있습니다. 하지만 주요 편의시설, 관공서, 의료 시설 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 가능성이 높습니다. 주거 및 상업 활동을 위한 인프라 접근성은 낮은 편으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본 토지는 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다. 또한, 다수의 가축사육제한구역에 포함되어 축산업 관련 개발 시 제약이 있습니다. 일부 구역은 도로법에 따른 접도구역, 도로구역 등에 포함될 수 있어 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 현장 위험 요소

가장 큰 위험 요소는 맹지라는 점으로, 차량 및 도보 접근이 매우 제한적입니다.

육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있어, 분묘기지권 성립 등 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

토지 현황이 급경사의 자연림 상태이므로, 실제 토지 이용을 위해서는 추가적인 정지 작업 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

임대 관계는 미상으로 확인되었으나, 현재 건물 면적이 0이므로 직접적인 임차인 문제는 없을 것으로 보입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 제시외 건물 및 물건이 일부 소재할 수 있으므로 현장 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 특별히 확인된 사항은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 대가면의 임야로서, 넓은 면적을 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만 맹지라는 심각한 접근성 제약, 급경사의 자연림이라는 물리적 조건, 그리고 분묘 소재 가능성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 법적 제한사항으로 인해 토지 활용 방안이 제한적일 수 있으므로, 해당 토지의 가치는 접근성 개선 가능성, 향후 규제 완화 여부, 또는 자연 그대로의 보존 가치 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

넓은 면적 대비 상대적으로 낮은 감정가로 인해, 향후 토지 이용 계획 변경이나 주변 기반 시설 확충 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

자연인 생활 공간 마련이나 임야로서의 장기적인 가치 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

인근 농경지 및 마을과의 연계 개발 가능성을 모색할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 분묘 소재 가능성, 개발 제한 등 명확한 리스크 요소를 다수 가지고 있어 투자 결정에 신중을 기해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 인허가 가능성, 토지 이용 계획, 접근성 개선 방안 마련 비용 등을 종합적으로 고려한 별도의 심층적인 현장 조사 및 분석을 통해 산정되어야 합니다. 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 산정하기 어렵습니다. 감정가 60,057,600원을 기준으로, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과, 권리 분석, 그리고 잠재적 활용 방안에 대한 평가에 따라 크게 달라질 것입니다. 맹지라는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.