나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [11] 경상남도 고성군 대가면 갈천리 728-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-모든 토지에 대하여 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경607 (11)

소재지: 경상남도 고성군 대가면 갈천리 728-2

용도: 답 (논)

감정가: 32,319,000원

토지면적: 1197.00㎡ (약 362평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각 (건물 없음)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고성농업협동조합 (등기부 요약 참고)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

경상남도 고성군 대가면 갈천리 '종생마을' 인근에 위치합니다.

주위는 순수 농촌 마을 주변의 농경지 및 임야 지대로 구성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로 상태는 남서측으로 포장도로와 접하는 것으로 파악됩니다. (이는 갈천리 인근 토지들의 일반적인 상황이며, 728-2번지의 정확한 접도 현황은 추가 확인이 필요합니다.)

2.3. 토지 이용 현황

용도: 답 (논)

제공된 정보에 따르면, 갈천리 지역의 일련번호 23~26)는 세장형 평지의 답으로, 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용 중입니다. 본 물건지(728-2번지) 역시 '답'으로 명시되어 있어 농경지로 활용 중이거나 활용 가능한 토지입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 갈천리 지역의 토지 이용 계획 및 제한 사항은 다음과 같습니다.

생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 복합적인 용도지역이 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한 구역 다수 포함), 농업보호구역, 임업용산지, 준보전산지 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

정확한 728-2번지의 구체적인 용도지역 및 제한사항은 관련 지자체 확인이 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (고성농업협동조합, 2018-07-16 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 지상권에 대한 구체적인 개요나 내용은 제공되지 않아, 해당 권리의 존재 여부 및 내용은 인수 시 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 특이사항

모든 토지에 대하여 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 매각 결정 기일까지 미제출 시 매수인의 보증금은 반환되지 않으므로, 취득 시점에 반드시 준비해야 합니다.

본 물건은 공동담보로 설정되었던 물건입니다.

토지 지상에 제시외 분묘 2기가 소재(일련번호 19)하여 분묘기지권 관련 사항이 존재합니다.

4. 상권분석

본 물건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리의 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지와 임야가 주를 이루며, 소규모 주거 및 근린생활시설이 산재해 있습니다.

대규모 상업 시설이나 주요 상권과는 거리가 있으며, 농업 활동 및 지역 기반 시설(농협 등) 이용에 초점을 맞춘 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 가까운 편의시설은 '종생마을' 또는 '대가면 소재지' 내의 소규모 상점, 농협 등이 있을 것으로 예상됩니다.

병원, 대형마트와 같은 편의시설을 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

5.2. 교통

차량 접근은 용이하며, 인근 국도 및 지방도 이용이 가능합니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 마을버스 노선 등을 확인해 볼 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

본 물건은 '답'으로 농지에 해당하므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다.

농업인 자격 요건, 경작 능력 등을 사전에 면밀히 확인해야 하며, 미제출 시 계약이 해지되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권

일련번호 19) 지상에 분묘 2기가 소재하는 것으로 파악되었습니다.

분묘기지권이 성립될 경우, 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있으므로 이에 대한 추가적인 조사와 법률적 검토가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한 포함), 농업보호구역, 임업용산지 등 여러 법적 제한 사항이 존재합니다.

이러한 제한은 건축, 개발, 농업 활동의 범위 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

6.4. 제시외 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 4동, 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스가 소재합니다.

이들 제시외 물건은 매각 대상에 포함되지 않으며, 추후 철거 등의 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.5. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 도축장 등)이 집중적으로 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

하지만 농촌 지역의 특성상 인근에 축사 등 잠재적 혐오시설이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

최종적인 판단을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리에 위치한 농지(답) 토지로, 건물은 없습니다.

가장 중요한 취득 요건은 농지취득자격증명 발급이며, 이를 충족하지 못하면 소유권을 확보할 수 없습니다.

분묘기지권, 다양한 토지 이용 제한 사항, 제시외 물건 등 잠재적인 리스크 요소를 충분히 인지해야 합니다.

조용하고 한적한 농촌 지역으로, 대규모 편의시설이나 교통 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

실수요자(농업인) 또는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 목적 활용

지역 농업 발전에 기여하고자 하는 실수요자, 특히 농업인 자격을 갖춘 분들에게 적합한 토지입니다.

지역 농업 관련 지원 정책 등을 활용할 수 있습니다.

8.2. 장기적 가치 상승 가능성

지역 개발 계획, 도로망 확충 등 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 현재의 용도 지역 및 법적 제한 사항을 고려할 때 단기적인 개발 또는 투자 수익 창출에는 신중한 접근이 필요합니다.

8.3. 낮은 감정가

감정가 32,319,000원은 농지임을 감안할 때 상대적으로 낮은 수준으로 볼 수 있습니다.

주변 농지 시세 및 경매 시장 동향을 면밀히 분석하여 적정 낙찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 32,319,000원

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 존재, 각종 토지 이용 제한 사항 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 낙찰가율: 60% ~ 70% (이는 일반적인 농지 경매 낙찰가율을 참고한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.)

예상 입찰가 범위: 약 19,391,400원 ~ 22,623,300원

*주의: 상기 예상 입찰가는 참고용이며, 최종 입찰가는 반드시 현장 조사, 주변 시세 조사, 권리 분석 재확인 및 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.*

*인수 보증금: 0원.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.