나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [9] 경상남도 고성군 대가면 갈천리 685 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).
-맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경607 (9)

소재지: 경상남도 고성군 대가면 갈천리 685

용도: 답

감정가: 8,640,000원

토지면적: 360.00㎡ (약 109평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고성농업협동조합 (추정)

1.1. 토지 세부정보

토지면적: 360㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

토지감정요항표: 일련번호 23~28번지 등의 토지들이 경상남도 고성군 대가면 갈천리 '종생마을' 인근에 산재하며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다. 본건은 답으로 이용 중이며, 평지 또는 완경사 형태입니다.

1.2. 건물 세부정보

건물면적: 0㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

건물감정평가요약: 본건 매각물건은 토지만 해당되며, 건물은 포함되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로 구성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 구체적인 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 예상됩니다. 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)로서, 차량 접근 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

2.4. 주변시설 및 혐오시설 검색

주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족합니다. 인근에서 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 축사 등은 존재할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2018년 7월 16일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권입니다.

본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

이 외 등기된 권리들은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 14억 5천만원입니다.

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계 0원으로, 임차인 현황은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌지역의 농경지로서, 일반적인 상권 형성이 되어 있지 않습니다. 주변은 농업 활동이 중심이 되는 지역입니다.

5. 생활정보

농촌 지역 특성상, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건은 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다.

6.2. 농지취득자격증명

농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필요합니다. 매각 결정 기일까지 해당 증명을 제출하지 못할 경우, 납부한 입찰보증금이 반환되지 않으므로 주의해야 합니다.

6.3. 분묘기지권

주변 토지(일련번호 19)에 제시외 분묘 2기가 소재하는 것으로 확인되어, 본건 토지 인근에서도 분묘기지권과 관련된 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건이 위치한 대가면 갈천리 일대는 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 농업보호구역 등 다수의 토지이용 제한이 존재합니다. 정확한 용도지역 및 제한사항은 반드시 확인해야 합니다.

6.5. 미소멸 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재할 수 있어, 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

6.6. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 채권액 회수에 대한 다른 담보물들의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리의 농경지(답)로, 감정가는 8백만원대로 비교적 낮게 형성되어 있습니다. 하지만 맹지라는 치명적인 단점과 농지취득자격증명 발급 필수, 그리고 잠재적인 분묘기지권 및 미소멸 권리 등 여러 리스크를 안고 있습니다. 농촌 지역의 특성상 개발 가능성이나 활용 방안이 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 초기 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

농지 활용 가능성: 농업 목적으로 활용할 경우, 해당 지역의 농업 정책 및 지원 사업 등을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 8,640,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 맹지, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 미소멸 권리 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 명확한 시세나 실거래가 파악이 어려우므로, 보수적인 접근이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 권리 분석에 대한 전문가의 추가적인 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.