나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [13] 경상남도 고성군 대가면 갈천리 1768-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-모든 토지에 대하여 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경607 (13)

소재지: 경상남도 고성군 대가면 갈천리 1768-4

용도: 답

감정가: 33,657,800원

토지면적: 1529.90㎡ (약 462.81평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 모든 토지에 대하여 농지취득자격증명 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환되지 않음).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리에 위치하며, 종생마을 인근의 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대에 속해 있어 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됨.

2.3. 인접 도로상태

대상 토지는 포장도로와 접하고 있어 접근성에 문제가 없을 것으로 판단됨.

2.4. 주변 시설

주변에는 농경지와 임야가 주를 이루고 있으며, 근린생활시설이 일부 혼재되어 있음. 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없었음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 1994년 3월 9일 환지로 인한 전사소유권이전(제갑주), 2010년 2월 8일 협의분할에 의한 상속(김형규), 2025년 9월 30일 상속(김동현외 1명), 2025년 10월 23일 소유권경정(김동현)으로 변동되었음.

근저당: 2018년 7월 16일 고성농업협동조합 앞으로 설정된 11억 원 근저당이 말소기준권리이며, 2021년 2월 3일 3억 5천만 원의 근저당이 공동담보로 설정되었음.

임의경매: 2025년 10월 29일 고성농업협동조합에 의해 14억 4,355만 4,370원을 원인으로 임의경매가 개시되었음.

총 채권액: 14억 5천만 원.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매)는 말소될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 상세 내역은 없음.

3.3. 임차인 현황

임차인은 없으며(인수 보증금 합계 0원), 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

본 물건은 농업 활동이 중심인 농촌 지역에 위치하고 있어 상업적 기능은 미미한 수준임.

주변은 농경지 및 임야가 대부분을 차지하고 있어 일반적인 상권 형성은 기대하기 어려움.

5. 생활정보

농촌 마을에 위치하여 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

상세한 생활 편의시설 및 공공기관과의 거리에 대한 정보는 제한적임.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 매각 결정 기일까지 미제출 시 입찰 보증금 전액을 반환받지 못하므로, 취득 자격 사전 확인이 필수적임.

토지 이용 제한: 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육 제한 구역, 농업보호구역, 임업용산지 등 각종 법규에 의한 이용 제한이 다수 존재함.

제시외 물건: 지상에 제시외 건물, 컨테이너 박스, 분묘 등이 소재하여 명도 및 정리 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있음.

임대 관계 미상: 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 농지로서, 농지취득자격증명 취득 여부가 입찰의 가장 큰 관건임.

농림지역 및 관리지역 등에 혼재되어 있어 향후 토지 이용에 대한 제약이 따를 수 있음.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 제시외 물건 처리에 대한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

농업에 종사하거나 관련 사업을 계획하는 경우, 농지취득자격증명 취득을 전제로 저렴한 가격에 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있음.

향후 지역 개발 계획 등에 따라 토지 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시점의 지역별 농지 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가, 향후 개발 가능성 및 제한 사항 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 필요함.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 전문가와의 상담을 통해 보다 정확한 금액 산정이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.