나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [3] 경상남도 고성군 대가면 갈천리 430 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).
-맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경607 (3)

소재지: 경상남도 고성군 대가면 갈천리 430

용도: 전 (밭)

감정가: 782,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고성농업협동조합 (추정)

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

1.1. 1.면적정보

토지면적: 46.00㎡ (약 13.9평)

토지지분: 46㎡ (해당 물건 전체 면적)

건물면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재해 있으며, 주위는 순수 농촌 마을과 농경지, 임야 지대로 구성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 도로와의 접근성은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3.인접 도로상태

남서측으로 포장도로와 접하고 있으나, '맹지'에 해당하여 도로 접근에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

등기부등본 상 을1 근저당권(2018-07-16 접수)이 말소기준권리입니다.

1.3. 2.소멸되는 권리

을1, 을2 근저당권 및 갑6 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 3.소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. (단, 상세 내용은 추가 확인 필요)

1.3. 4.등기부 요약

전체 채권 금액은 약 1,450,000,000원입니다. 소유권 관련하여 여러 변동 사항이 있었으며, 최근에는 상속 관련 소유권 경정 등기가 확인됩니다.

1.3. 5.임차인 현황

제공된 정보 상, 인수 보증금 합계는 0원이며 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

해당 물건은 농경지 및 임야 지역에 위치하여 직접적인 상권 형성은 미약합니다. 주변에 근린생활시설이 일부 혼재되어 있으나, 본 물건 자체의 상업적 가치는 낮습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주거환경

주변이 농촌 마을과 농경지, 임야로 이루어져 있어 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

1.5. 2.편의시설 및 접근성

편의시설 및 대중교통 접근성은 다소 제한적일 수 있으며, 자가 차량 이용이 필수적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.맹지

본 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지에 해당하여, 토지 이용 및 건축 시 진입로 확보에 대한 법적, 현실적 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.농지취득자격증명

농지법에 따라 농지 취득 시 농지취득자격증명 발급 및 제출이 필수적입니다. 매각 결정 기일까지 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

1.6. 3.분묘기지권

물건지 내에 제시외 분묘 2기가 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 가능성이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

1.6. 4.공동담보

등기부등본 상 공동담보 내역이 확인됩니다. 이는 여러 부동산에 설정된 담보로, 다른 담보물건의 처분 결과가 본 물건에 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 5.농지 관련 규제

생산관리지역, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따라 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 6.혐오시설 유무

주변 지역은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있어, 현재까지 파악된 정보로는 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리에 위치한 46㎡ (약 13.9평) 규모의 전(밭)입니다. 건물은 없으며, 감정가는 782,000원입니다. 맹지이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 토지 내 분묘 존재로 인한 분묘기지권 성립 가능성 등은 주요 투자 리스크 요인으로 작용합니다. 주변 환경은 농촌 지역으로, 투자 또는 실사용 목적 모두 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.저렴한 감정가

782,000원이라는 낮은 감정가는 소액 투자를 고려할 수 있는 요인입니다.

1.8. 2.농지 활용 가능성

농업에 종사하거나 농지를 실질적으로 활용할 계획이 있는 경우, 관련 지역 규제를 면밀히 검토한 후 접근을 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 가능성 등 여러 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서, 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 농지 시세, 도로 접근성 관련 법규, 분묘기지권의 법적 효력 및 처리 방안 등에 대한 심층적인 조사와 전문가의 자문이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 현장 조사와 관련 법규 검토를 선행하신 후, 본인이 판단하는 적정 가치 범위 내에서 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.