나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [2] 경상남도 고성군 대가면 갈천리 426 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[3]토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음)
-목록[4]토지 일부는 ‘도로’로 이용 중인바 감안하여 평가함.
-목록[7]공부상 면적과 실측 사정면적이 상이한바, 실측 사정면적으로 평가함.
-목록[3]지상 제시외 비닐하우스(감정서상 ㄴ)는 매각 제외함.
-목록[3]맹지임.
-목록[4]지상 제시외 건물(감정서상 ㄷ)은 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경607 (2)

1.2. 소재지

경상남도 고성군 대가면 갈천리 426

1.3. 용도

동물 및 식물 관련시설

1.4. 감정가

97,389,000원

1.5. 면적

토지면적: 2649.00㎡ (약 801.47평)

건물면적: 453.63㎡ (약 137.24평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

고성농업협동조합

1.9. 특이사항

농지취득자격증명, 공동담보, 분묘기지권

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경상남도 고성군 일대에 산재한 토지 및 건물로 구성되어 있습니다.

주요 필지들은 '종생마을' 인근 농경지 및 임야 지대에 위치하며, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

일부 필지는 '부포회관' 남서측 인근 국도변 농경지 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

또한, '추계마을' 및 '영부마을', '양호동마을' 인근의 지방도변 농경지 또는 순수 임야 지대에 위치한 필지들도 포함됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능한 필지가 다수 있으며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

일련번호 1) 필지는 북측으로 33번 국도와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본 물건은 다양한 형태와 이용 상태의 토지로 구성되어 있습니다.

주요 이용 상태는 다음과 같습니다.

* 전 (부정형, 완경사)

* 목장용지 (부정형)

* 주거나지 (부정형, 완경사)

* 주거용 건부지 (부정형, 완경사)

* 답 (세장형, 평지/완경사)

* 자연림 (부정형, 완경사/급경사)

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

각 필지별로 다양한 토지 이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

* 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등이 혼재합니다.

* 다수의 필지가 가축사육제한구역(모든 축종 제한 또는 특정 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. (2025-07-11 기준)

* 성장관리계획구역, 자연취락지구, 농업보호구역, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정된 필지가 있습니다.

* 일부 필지는 중로 1류, 소로 2류 도로와 접하거나 접도구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2018년 7월 16일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. (물건명세서 참고사항)

3.3. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 1,450,000,000원 입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차보증금은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다. (임대관계 미상)

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 특수물건 정보

* 농지취득자격증명 제출이 필요한 필지(목록)가 있습니다.

* 공동담보 물건입니다.

* 분묘기지권이 존재할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변은 국도변 농경지, 근린생활시설, 순수 농촌 마을, 임야 등으로 구성되어 있습니다.

일상생활에 필요한 편의시설은 지역 내 거점 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설이 현저하게 확인되지는 않으나, 가축사육제한구역 지정 등 농업 활동과 관련된 규제가 일부 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 주변에 대규모 편의시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설 위주로 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

가까운 읍면 소재지를 통해 더 많은 편의시설 이용이 가능할 것입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변 학교 및 의료 시설은 가까운 읍면 소재지까지 이동해야 접근 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미비

목록 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매각 결정이 취소되고 보증금이 반환되지 않는 위험이 있습니다.

6.2. 맹지 및 도로 이용

목록 토지는 맹지이므로, 건축 등 활용 시 도로 확보 방안을 마련해야 합니다.

목록 토지는 일부가 도로로 이용 중이며, 이는 평가에 반영되었으나 실제 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건

목록 지상 제시외 비닐하우스(감정서상 ㄴ)는 매각 제외 대상입니다.

목록 지상 제시외 건물(감정서상 ㄷ)은 매각 포함 대상입니다.

그 외 제시외 건물 및 분묘 등이 소재할 수 있어 현장 확인이 필요합니다.

6.4. 공부상 면적과 실측 면적 상이

목록 토지는 공부상 면적과 실측 사정면적이 상이하여, 실측 면적으로 평가되었습니다. 실제 이용 시 차이가 발생할 수 있습니다.

6.5. 분묘기지권

분묘기지권의 존재 가능성이 있으며, 이는 별도의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.6. 토지 이용 제한

다수의 필지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축사 신축 또는 증축 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.7. 높은 채무 부담

등기부채권 총액이 14.5억 원에 달하여, 경매 절차 진행 및 낙찰 후에도 관련 채무 관계를 신중히 검토해야 합니다.

6.8. 임대차 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 현황 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 고성군에 위치한 동물 및 식물 관련시설 용도의 토지 및 복합 건물입니다. 다양한 필지와 여러 동의 건물로 구성되어 있으며, 일부 건물은 주택, 근린생활시설, 축사, 창고 등으로 이용 중입니다. 농촌 지역의 특성상 농경지, 임야 등이 혼재하며, 차량 접근성은 보통 수준입니다.

농지취득자격증명 제출 필요, 맹지, 제시외 물건, 공부와의 면적 차이, 분묘기지권 등 다수의 특이사항 및 주의사항이 존재하므로 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 높은 채무총액과 미상인 임대 관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

향후 축사, 농업 시설, 또는 주거 및 근린생활시설 등으로 활용 가능성을 검토해 볼 수 있으나, 토지이용계획 및 각종 규제를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동물 및 식물 관련 시설 용도로, 관련 사업 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 광범위한 토지를 활용하여 농업 관련 시설, 창고, 또는 소규모 주택 단지 조성 등 다목적 활용 가능성을 모색할 수 있습니다. (토지이용계획 및 규제 확인 필수)

* 국도(33번 국도)에 인접한 필지가 있어 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다.

* 경매 감정가 대비 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 97,389,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

본 물건의 제반 상황, 특히 다수의 필지, 다양한 건물 용도, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권, 높은 채무총액, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 현장 방문을 통한 건물 및 토지 상태 확인, 법률 전문가 상담 등이 반드시 필요합니다.

감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

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