나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [5] 경상남도 고성군 대가면 갈천리 444 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-지상 블록조 스레이트지붕 단층 주택 멸실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경607 (5)

* 물건종류: 토지 (대지)

* 소재지: 경상남도 고성군 대가면 갈천리 444

* 토지면적: 192.00㎡ (약 58.08평)

* 건물면적: 0.00㎡ (멸실)

* 감정가: 12,288,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 고성농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

해당 물건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리 '종생마을' 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 순수 농촌마을과 농경지, 그리고 임야 지대로 구성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태:

토지는 포장된 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설:

인근에 근린생활시설이 일부 혼재되어 있으나, 주요 환경은 농경지와 임야로 이루어져 있습니다.

* 혐오시설:

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2018년 7월 16일에 접수된 고성농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 소멸되는 권리:

말소기준권리인 근저당권(을3)을 비롯하여, 이후 설정된 근저당권(을4) 및 임의경매개시결정(갑6) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 해당하며, 관련 개요가 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다(총합계 0원). 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성:

해당 물건이 위치한 지역은 주로 농경지와 임야, 그리고 농촌 마을로 구성된 전통적인 농업 지역의 특징을 보입니다.

* 상업 시설:

인근에 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 번화한 상업 지구로 보기는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경:

조용하고 한적한 농촌 생활을 할 수 있는 환경이며, 주변 주거 여건은 대체로 보통 수준입니다.

* 편의시설:

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 멸실:

해당 토지는 현재 건물이 없는 상태이며, 공부상 또는 현황상 건물 멸실이 확인됩니다. 주의사항에도 블록조 단층 주택 멸실이 명시되어 있습니다.

* 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 상태:

물건지는 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 도로구역, 접도구역, 자연취락지구, 농업보호구역, 임업용산지, 준보전산지 등 다수의 개발 및 행위 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한 사항들은 향후 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토를 요구합니다.

* 가축사육 제한:

다수 구역이 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 개발이나 운영 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 물건:

일부 일련번호의 토지 지상에 제시외 건물, 컨테이너 박스, 분묘 등이 소재할 가능성이 있으며, 이는 매수 후 추가적인 비용 발생이나 정리 과정의 번거로움을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리에 위치한 토지이며, 감정가는 12,288,000원입니다.

* 현재 토지만 존재하며, 건물은 멸실된 상태입니다.

* 주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권에 의해 대부분 소멸될 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성에 유의해야 합니다.

* 가장 중요한 리스크 요인은 복잡하고 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항들로, 투자 전 관련 법규를 상세히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가:

토지로서 상대적으로 낮은 감정가는 초기 투자 비용 부담을 낮출 수 있는 장점이 있습니다.

* 자연 친화적 환경:

조용하고 자연과 가까운 환경을 선호하는 투자자에게 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성 (조건부):

관련 법규 검토와 규제 완화 가능성을 전제로 할 때, 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 복잡한 토지 이용 제한, 건물 멸실, 제시외 물건 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 따라서 예상 입찰가는 감정가(12,288,000원)를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 추가적인 개발 가능성이나 토지 활용 방안에 대한 면밀한 사전 조사를 거친 후, 투자 가치를 객관적으로 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 권고됩니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.