나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [17] 경상남도 고성군 영현면 영부리 산112-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-맹지임.
-육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 경상남도 고성군 영현면 영부리 산112-1

사건번호: 통영지원 2025타경607 (17)

경매구분: 부동산임의경매

용도: 임야

감정가: 37,461,000원

토지면적: 24,974.00㎡ (약 7,555평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

채권자: 고성농업협동조합 (고OOOOOOO)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

* 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 순수 임야지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

* 차량 접근은 가능하나, 맹지라는 점을 고려할 때 진입로 확보가 필요합니다.

* 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태

* 토지는 부정형의 급경사 자연림 상태입니다.

* 토지 이용에 제약이 있을 수 있는 지형적 특성을 가지고 있습니다.

인접 도로상태

* 본 물건은 맹지로서 직접적인 도로와의 접합 부분이 확인되지 않습니다. (주의사항: 맹지임)

토지이용계획 및 제한상태

* 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지 등에 복합적으로 지정되어 있습니다.

* 일련번호 36) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 제한), 임업용산지 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황

* 말소기준권리: 2019년 2월 14일 접수된 고성농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부채권 총액: 240,000,000원 (말소기준권리 기준)

* 채권자: 고성농업협동조합 (임의경매 신청 채권액: 1,443,554,370원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 언급되었으나, 등기부상 확인되지 않습니다. 다만, 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다. (임차인이 없거나, 보증금이 없는 임차인만 존재할 수 있습니다.)

* 임대관계: 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 고성군 영현면의 산간 지역에 위치하며, 주변 환경은 주로 임야로 구성되어 있어 상업 활동이나 주거 기능의 상권 형성은 미미합니다.

* 인근에 농경지 및 국도변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역도 있으나, 본 물건 자체의 상업적 가치는 낮을 것으로 판단됩니다.

* 자연환경을 활용한 전원생활, 농업, 임업 관련 활동 등에 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근 편의시설: 본 물건지 인근의 구체적인 편의시설 정보는 부족합니다. 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 또는 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 차량 접근은 가능하나 맹지이며 급경사 지형으로 인해 접근 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 도로와의 직접적인 접합부가 없어 건축 또는 토지 이용 시 진입로 확보가 필수적이며, 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 분묘기지권: 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 소유권 행사 및 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성도 있어, 철저한 현장 조사가 요구됩니다.

* 가축사육제한구역: 다양한 종류의 가축 사육이 제한되는 구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 개발 시 제약이 있습니다.

* 급경사 지형: 임야로서 급경사 지형을 이루고 있어 토지 활용 및 개발에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 감정가(37,461,000원) 대비 채권 총액(240,000,000원)이 높아 유찰 가능성이 있습니다. 낙찰 시에도 채권액 수준을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 고성군 영현면의 임야로, 맹지이며 분묘기지권 성립 가능성, 급경사 지형 등 토지 이용에 있어 여러 제약 요인을 복합적으로 가지고 있습니다.

* 주변 환경은 순수 임야지대로, 상업적 또는 주거적 가치보다는 자연 환경의 특성을 활용하는 방안을 고려해야 합니다.

* 권리상 인수되는 사항은 없으나, 분묘기지권 등 잠재적 부담에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 높은 채권액으로 인해 유찰될 가능성을 염두에 두어야 하며, 현장 방문을 통한 철저한 실사와 가치 평가 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 향후 시장 상황에 따라 저평가된 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 자연환경: 주변이 순수 임야지대로, 자연을 활용한 전원생활, 휴양 시설, 또는 임업 관련 목적의 토지 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 맹지, 분묘기지권 가능성, 급경사 지형, 개발 제한 등 토지 이용의 여러 제약 요인을 감안한 면밀한 현장 조사 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

* 유찰 가능성을 염두에 두고, 낙찰 후 예상되는 개발 비용, 진입로 확보 비용, 분묘 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 최초 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.