나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [10] 경상남도 고성군 대가면 갈천리 689 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).
-지상에 제시외 분묘 2기가 소재, 최저매각가격은 제시외 분묘로 인해 영향 받는 가격임.
-맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경607 (10)

소재지: 경상남도 고성군 대가면 갈천리 689

용도: 답 (농지)

감정가: 25,194,000원

토지 면적: 1326.00㎡ (약 401평)

건물 면적: 0㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 고성농업협동조합

2. 입지조건

주변 환경:

본 물건은 경상남도 고성군 대가면 '종생마을' 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 순수 농촌마을과 농경지, 임야가 혼재된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 접근성:

차량 접근은 가능하나, 본 물건은 맹지이므로 차량 및 사람의 통행을 위한 별도의 도로 확보가 필요한 상태입니다.

인접 도로상태:

맹지이므로 직접적인 도로 접촉은 어렵습니다. 차량 진출입로 확보 방안을 반드시 검토해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 농업보호구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

소유권은 증여, 상속 등을 거쳐 변동되었습니다.

말소 기준 권리는 고성농업협동조합의 근저당(을3)으로, 총 채권액 약 14억 5천만 원이 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

본 물건에는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

지역 특성:

본 물건은 농촌 지역에 위치한 순수 농지이므로, 일반적인 상권 분석은 제한적입니다. 주요 용도는 농업용이며, 주변은 농경지와 자연림, 마을이 산재해 있습니다.

주변 시설:

인근에 '종생마을'이 있으며, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 대규모 편의 시설이나 상업 시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통:

차량 접근은 가능하나 맹지라는 제약이 있습니다. 대중교통 이용은 불편할 수 있으며, 지역 주민의 경우 자가용 이용이 일반적입니다.

주변 편의시설:

인근 마을의 기초적인 편의시설은 이용 가능하나, 다양한 상업, 문화, 의료 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

맹지:

본 물건은 도로에 직접 접하지 않은 맹지입니다. 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 사도 개설 또는 통행권 확보가 필수적이며, 이 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

농지 취득 자격 증명:

농지법에 따라 농지 취득 자격 증명 발급이 필수입니다. 매각 결정 기일까지 증명을 제출하지 못할 경우 낙찰이 무효 처리되며, 납입한 입찰 보증금이 몰취될 수 있으므로 주의해야 합니다.

제시외 분묘:

토지 지상에 2기의 제시외 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 분묘 이장 등과 관련하여 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 본 물건의 가치에도 영향을 미치는 요인입니다. (최저매각가격은 분묘로 인해 영향받는 가격임)

이용 제한:

보전관리지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항을 확인하고 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 답(농지)으로, 농지 취득 요건을 갖추고 농업 경영을 목적으로 하는 투자자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다. 그러나 맹지, 분묘 소재, 농지취득자격증명 필수 제출 등 명확한 제약 및 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고, 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사를 바탕으로 추가 비용 발생 가능성 및 분쟁 소지를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 감정가는 25,194,000원이지만, 제시된 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

농지로서의 가치:

농업 경영을 위한 토지 소유 또는 장래 농업 관련 투자 목적을 가진 경우, 토지 자체의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

잠재적 가치 상승 가능성:

향후 지역 개발 계획에 따른 도로 편입 또는 맹지 해소 가능성이 있다면, 토지의 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

시장 가격 대비 저평가 가능성:

맹지, 분묘 등 여러 제약 조건으로 인해 시장 평균 가격보다 낮게 거래될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지라는 중대한 단점과 2기의 분묘 존재, 그리고 농지 취득 자격 증명 필수 제출이라는 까다로운 조건을 가지고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 25,194,000원을 기준으로 하되, 도로 확보 방안, 분묘 이장 비용, 행정 절차 소요 시간 등을 면밀히 분석하여 예상되는 총 투자 비용을 산출한 후, 이를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다. 제시된 정보만으로는 특정 금액을 제시하기 어렵지만, 위와 같은 제약 조건들을 감안하여 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.