나이스옥션 법원경매 통영 2025타경607 [14] 경상남도 고성군 대가면 갈천리 산183 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1)은 경상남도 고성군 상리면 부포리 소재 '부포회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 국도변 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3~6, 8, 9~12, 14~32)는 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 산재하고 있으며, 주위는 순수 농촌마을 주변 농경지 및 임야지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 33~35)는 경상남도 고성군 영현면 추계리 소재 '추계마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지방도면 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 36)은 경상남도 고성군 영현면 영부리 소재 '영부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다. 일련번호 37)은 경상남도 고성군 영오면 양산리 소재 '양호동마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 순수임야지대 입니다.

교통상황

일련번호 1, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16~30, 33~35)은 차량접근 가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)은 부정형 평지의 주상용 건부지 상태입니다. 일련번호 3, 6, 8, 18, 19)는 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 4, 5, 11)은 일단의 목장용지로 이용중입니다. 일련번호 9)는 부정형 완경사의 주거나지 상태입니다. 일련번호 12) 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 14, 15, 16)은 부정형 완경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 17)은 부정형 급경사의 전으로 이용중입니다. 일련번호 20~22)는 부정형 평지의 전으로 이용중입니다. 일련번호 23~26)은 세장형 평지의 답으로 이용중입니다. 일련번호 27, 28)은 세장형 완경사의 답으로 이용중입니다. 일련번호 29~30, 33~35)은 부정형 완경사의 자연림 상태입니다. 일련번호 31, 32, 36, 37)은 부정형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측으로 33번 국도와 접합니다. 일련번호 3~5, 11, 19) 남서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 12, 14, 15) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 16) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 17, 18) 동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 20~22) 북서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 23~26) 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 27) 남측, 일련번호 28) 북측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 29, 30) 남동측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 33) 남서측, 일련번호 34, 35) 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>. 일련번호 3, 16, 19) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4, 5, 11) : 생산관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 6, 8) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지. 일련번호 9, 12, 14, 15) : 보전관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 17, 18) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(종생천)<소하천정비법>. 일련번호 20) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 21, 22) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 23~26) : 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 27, 28) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>. 일련번호 29, 30) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 31) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 32) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 33, 34, 35) : 보전관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 36) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 일련번호 37) : 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 제시외 건물 및 일련번호 16) 지상에 컨테이너박스, 일련번호 19) 지상에 제시외 분묘 2기가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2)은 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 및 판넬위 기와지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2019.01.17, 2021.01.13) 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 치장벽돌 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-1)은 벽돌조 및 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011.11.14, 증축일 : 2021.01.13) 외,내벽 : 판넬 등 마감. 바 닥 : 시멘트벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 2-2)은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외,내 벽 : 샌드위치판넬 마감. 일련번호 2-3, 2-4)는 컨테이너조 강판지붕 단층 건물로서, (증축일 : 2021.01.13) 외 벽 : 철판위 페인팅 마감. 창 호 : 샷시창임. 일련번호 7, 7-1)은 철파이프조 스레트지붕 단층(현 강판지붕) 건물로서, (사용승인일 : 1995.10.17) 외,내 벽 : 판넬 등 마감. 일련번호 13)은 블록구조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2009.11.04) 외,내벽 : 치장벽돌 등 마감. 바 닥 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샷시창임.

이용상태

일련번호 2)은 1층 '근린생활시설'로 이용중입니다. 2층 '다중주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-1)은 '주택'으로 이용중입니다. 일련번호 2-2, 2-3, 2-4)는 '창고'로 이용중입니다. 일련번호 7, 7-1)는 '축사'로 이용중입니다. 일련번호 13)은 '주택'으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1, 13)은 제반 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

일련번호 1, 3, 4, 14) 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 4동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

일련번호 10)은 현황 '멸실' 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.
-목록[29.31]맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경607 (14) 사건으로 경상남도 고성군 대가면 갈천리 산183에 소재한 임야입니다.

감정평가액은 85,374,000원이며, 토지면적은 29,625.00㎡(약 8,962.05평)입니다.

건물은 소재하지 않으며, 본 경매는 부동산임의경매로 진행됩니다.

채권자는 고성농업협동조합입니다.

본 물건은 공동담보로 진행되며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각으로 진행되며, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있고, 목록[29.31]은 맹지입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경상남도 고성군 대가면 갈천리 소재 '종생마을' 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 순수 농촌마을을 중심으로 농경지 및 임야가 산재해 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

토지이용계획 및 제한상태:

본 건은 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등에 속할 가능성이 있으며, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다. (일련번호 29~32 관련 내용 참조)

3. 권리분석

말소기준권리:

을3 근저당 (2018-07-16 접수, 고성농업협동조합, 200,000,000원) 입니다.

등기부 현황:

소유권 이전 및 근저당, 임의경매 등기 기록이 있으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권: 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 고성군 대가면의 농촌 지역에 위치하여, 주변은 농경지와 임야가 주를 이룹니다.

'종생마을' 등 근거리가 인접해 있으며, 기본적인 농촌 생활을 위한 소규모 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

편의시설:

인근 농촌 마을의 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교통:

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

주변 시설:

주변 지역은 농경지 및 임야가 대부분이며, 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정된 지역이 있어, 관련 시설이 존재하거나 운영될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권:

현장 확인 시 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 높아, 분묘기지권 성립 시 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

맹지 가능성:

목록[29.31]에 해당하는 토지는 맹지라는 주의사항이 있으므로, 본 건 산183의 정확한 도로 접근성을 반드시 확인해야 합니다.

공동담보:

본 물건은 공동담보로 진행되므로, 타 물건의 경매 결과가 본 건 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

제시외 물건:

토지 지상에 제시외 분묘 2기 및 컨테이너 박스가 소재하는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

경상남도 고성군 대가면 갈천리 산183 임야는 넓은 면적과 자연 친화적인 환경을 갖춘 물건입니다.

감정가는 85,374,000원이며, 권리관계는 비교적 명확하여 인수 부담이 적은 편입니다.

그러나 분묘기지권, 맹지 가능성, 공동담보 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사를 통해 정확한 토지 현황, 접근로, 분묘 존재 여부 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 임야로서, 토지 자체의 가치 또는 장기적인 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

농촌의 자연환경을 활용한 주말농장, 전원생활 부지, 또는 임업용 자산으로의 활용 가능성이 있습니다.

권리관계가 명확하여 명도 등 후속 절차 진행 시 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 85,374,000원을 기준으로, 현장 조사 결과, 주변 시세, 향후 활용 방안, 그리고 분묘기지권 및 맹지 가능성 등 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 시세 분석과 리스크 평가를 위해 전문가와 상담 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.