나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3281 [3] 경상남도 진주시 상봉동 581 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 내지 5는 경상남도 진주시 상봉동 소재 봉인사 북측에 위치하며, 주위는 농경지, 종교시설, 임야 등이 혼재하고, 기호 6은 경상남도 진주시 상봉동 소재 진주봉원중학교 동측에 위히하며, 주위는 주택, 학교, 농경지, 임야 등이 혼내함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 내지 5는 완경사지의 사다리형에 가까운 부정형 토지로서 현황 농경지로 이용 중이며
기호 6은 완경사지의 부정형 토지로 농경지 및 일부 주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 내지 5 : 남측으로 4미터 내외의 지목 구거인 도로에 접하며
기호 6은 북서측으로 지적도상의 도로 폭보다 좁은 노폭 2미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1 - 5 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
6 : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 자연경관지구 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주봉원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진주봉원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-기호 6 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 (기호 ㄱ 내지 ㄹ, 주택 및 창고 등), 제시외 수목(기호 ㅁ, 밤나무, 석류나무, 복분자 등)이 소재하며, 토지의 사용수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조

물건 비고

-지분매각임. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).
-토지이용계획확인서상 2개의 용도지역(자연녹지지역, 제2종일반주거지역)에 걸쳐 소재하나, ‘제2종일반주거지역’에 해당되는 면적이 미미한 바, 주된 용도지역인 자연녹지지역을 기준으로 평가함.
-농경지 및 일부 주택건부지로 이용중임.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각에서 제외함. 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임.
-제시외 수목(감정서상 ㅁ) 매각포함(매각지분 비율).
-정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경3281 (3)

소재지: 경상남도 진주시 상봉동 581

토지 용도: 전 (농경지)

감정가: 40,708,000원

토지면적: 843.00㎡ (약 255.03평)

매각 대상 토지 면적: 280.9719㎡ (약 84.99평) (토지 지분 매각)

건물 면적: 0.00㎡ (매각에서 제외되는 제시외 건물 있음)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

등기부채권 총액: 35,438,432원

말소기준권리: 국민은행 채권 (2024-03-11 접수)

1.2. 매각 관련 특이사항

* 토지 지분 매각 물건임.

* 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용됨.

* 농지 취득 자격 증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수될 수 있음.

* 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요함.

* 토지 이용 계획상 자연녹지지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으나, 제2종일반주거지역 면적이 미미하여 주된 용도지역인 자연녹지지역을 기준으로 평가됨.

* 농경지 및 일부 주택 건부지로 이용 중임.

* 감정서상 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)은 매각에서 제외되며, 최저매각가격은 이로 인해 제한된 가격임.

* 제시외 수목(ㅁ)은 매각 포함 (매각 지분 비율).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

기호 1~5 토지: 경상남도 진주시 상봉동 소재 봉인사 북측에 위치하며, 주위는 농경지, 종교시설, 임야 등이 혼재함.

기호 6 토지: 경상남도 진주시 상봉동 소재 진주봉원중학교 동측에 위치하며, 주위는 주택, 학교, 농경지, 임야 등이 혼재함.

이 지역은 주로 농업 및 주거 활동이 이루어지는 곳으로 파악됨.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준임.

기호 1~5 토지는 남측으로 4미터 내외의 지목 구거인 도로에 접함.

기호 6 토지는 북서측으로 지적도상 도로 폭보다 좁은 노폭 2미터 내외의 도로가 있음.

2.3. 주변 시설 (검색 결과 반영)

진주시 상봉동 581번지 일대는 주로 주거지와 농경지가 혼합된 지역으로, 봉인사(종교시설)와 진주봉원중학교(교육시설)가 인접해 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 혐오 시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료만으로는 확인되지 않습니다. 일반적인 생활 편의 시설은 인근 주거 지역 및 진주시내 중심부를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 갑1: 1980-09-30 소유권 이전 (김창룡)

* 갑2: 2019-02-15 협의분할에 의한 상속 소유권 이전 (김윤희외 2명)

* 갑3: 2024-03-11 2번 김형윤 지분 가압류 (국민은행, 26,102,816원) - 말소기준권리

* 갑4: 2024-06-12 2번 김형윤 지분 강제 경매 개시 결정 (국민은행, 27,234,975원) - 사건 번호: 2024타경3281 (본건)

* 갑5: 2024-08-22 2번 김형윤 지분 가압류 (서민금융진흥원, 9,335,616원)

매각으로 인해 상기 권리 중 말소기준권리(갑3)보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정임. (갑1, 갑2는 선순위 권리이나, 강제경매로 인해 매각 시 소멸될 가능성이 높음.)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보상으로는 인수할 만한 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

해당 물건지는 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포나 시설이 있을 수 있으나, 본 물건 자체의 상권 가치는 크지 않을 것으로 예상됩니다. 하지만 인근 주택가나 학교를 고려할 때, 관련 편의시설이나 소규모 상업시설의 잠재력은 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 진주봉원중학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 봉인사(종교시설)가 인접해 있습니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다. 농경지로 이용 중이라는 점에서 전원생활의 일부를 누릴 수 있는 환경일 수 있으나, 도시 생활 편의성과는 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 : 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 토지의 사용 및 관리에 있어 공유자와의 협의 및 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 농지 취득 : 농지 취득 자격 증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 농지법규 준수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 공유자 우선매수 : 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

* 이용 현황 : 농경지 및 일부 주택 건부지로 이용 중이며, 제시외 건물 및 수목이 존재합니다. 제시외 건물은 매각에서 제외되나, 토지 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 측량 필요 : 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 별도의 측량이 필요합니다.

* 용도지역 혼재 : 자연녹지지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있어 향후 개발 및 이용 시 용도지역 관련 규정을 확인해야 합니다. (다만, 현재는 자연녹지지역 중심으로 평가됨)

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 상봉동에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다. 감정가는 약 4천만원 수준이며, 토지 면적은 약 85평입니다. 농지로서의 성격이 강하며, 지분 매각, 농지 취득 자격 증명 요구 등 일반적인 토지 경매보다 더 많은 주의가 요구됩니다. 공유자 우선매수 가능성과 함께, 향후 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용 계획 수립이 중요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격 증명이 있는 실수요자에게는 비교적 저렴한 가격으로 토지 지분을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

* 주변 환경이 농경지, 임야, 종교시설, 학교 등으로 구성되어 있어, 직접적인 혐오시설이나 소음 발생 시설은 없어 보입니다.

* 지분 매각 물건으로, 전체 토지 가격 대비 낮은 감정가로 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사 및 감정평가서 상세 검토가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 현재 시점에서의 정확한 시세 파악이나 수익성 분석이 어렵습니다. 특히 지분 매각, 농지 관련 규제, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵다는 점을 명확히 밝힙니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 전문가와 상담하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.