나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33237 [1] 경상남도 진주시 하대동 109-5 한보타워맨션 1동 4층411호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천감정 · 평가일 2024.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 "진주중앙중학교" 남동측 인근에 위치하고 부근은
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나 운행노선,
운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건내 단위세대로서
사용승인일: 1992.01.04
외벽: 모르타르위 페인트마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

지반 대체로 평탄한 가로장방형의 토지로서 현재 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 15m, 남측 및 동측으로 각 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 중로2류
(폭 15m-20m)(중로2-10)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(동진초등학교병설유치원)<교육환경보보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진명여자중학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주중앙중학교)<교육환경보보호에 관한 법률>
상대보호구역(한국폴리테대학 진주캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한국
폴리텍대학 진주캠퍼스)<교육환경보보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 진주지원에서 진행하는 2024타경33237(1) 사건번호의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 진주시 하대동 109-5, 한보타워맨션 1동 4층 411호에 위치한 아파트입니다.

감정가는 60,000,000원이며, 토지 면적은 12.37㎡ (약 3.74평)이고 건물 면적은 37.66㎡ (약 11.39평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김OO입니다.

본건은 1992년 1월 4일에 사용 승인된 15층 건물 중 4층에 해당하는 아파트입니다.

1.1. 상세 정보

사건번호: 진주지원 2024타경33237 (1)

소재지: 경상남도 진주시 하대동 109-5 한보타워맨션 1동 4층 411호

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

토지면적: 12.37㎡ (약 3.74평)

건물면적: 37.66㎡ (약 11.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

아파트명: 하대한보타워

사용승인일: 1992년 1월 4일

건축물 총 면적: 약 11,813.58㎡ (155세대)

건물 층수: 15층 중 4층

2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 하대동에 소재하며, "진주중앙중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택 지역입니다.

중소형 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 운행 노선 및 횟수를 고려할 때 일반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 지반이 대체로 평탄하고 가로장방형의 형상으로 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

북측으로는 폭 약 15m, 남측 및 동측으로는 각 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로2류, 중로2류에 해당하며, 각종 보호구역(학교, 유치원, 대학 등) 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 14일 접수된 근저당권(을3, 김선희, 45,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 나중에 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 말소 예정 권리로는 갑5 가압류(한국토지주택공사, 42,750,000원), 갑6 임의경매(김선희, 31,304,382원), 을5 주택임차권(한국토지주택공사, 45,000,000원) 등이 있습니다.

등기부채권 총액은 132,750,000원입니다.

3.1. 임차인 현황

본 건에는 한국토지주택공사(이두자)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 45,000,000원에 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2023년 11월 11일이며, 확정일자는 2014년 4월 17일입니다.

배당신고일자는 2024년 5월 16일이고, 대항력은 있는 것으로 파악됩니다.

이 임차인은 대항력이 있으나, 등기부상 해당 주택임차권(을5)은 말소 예정으로 표기되어 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 인수 여부에 대한 최종적인 판단 및 법률적 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본 건은 주거지역 내에 위치하며, 주변으로 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있습니다.

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

중앙중학교, 동진초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 관련 종사자 및 학생들을 대상으로 하는 상권의 특성을 일부 가집니다.

전반적으로 주거 편의성이 높은 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

인근에 진주중앙중학교, 동진초등학교, 진명여자중학교, 한국폴리텍대학 진주캠퍼스 등 다수의 교육시설이 있어 교육 환경이 우수합니다.

시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

아파트 자체적으로는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

주차는 지상 2대, 지하 2대, 총 33대로 안내되어 있으나, 155세대 규모의 아파트임을 고려할 때 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하나, 등기상 말소 예정이며 인수 보증금 또한 0원으로 기재되어 있어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 권리관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

건축물 사용 승인일이 1992년으로 약 34년이 경과하여 건물 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

세대 수 대비 주차 공간이 부족할 수 있어 거주자들의 불편이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 하대동의 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

특히, 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경 측면에서 장점을 가집니다.

대항력 있는 임차인이 존재하지만, 등기부상 말소 예정 및 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 권리 관계상 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 30년 이상 된 건물이라는 점과 주차 공간 부족은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

진주시 하대동의 기존 주거지 내에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

비교적 저렴한 감정가로 신규 투자 진입이 가능합니다.

임차인 관련 권리 문제가 명확히 해소될 가능성이 높아 명도 부담이 크지 않을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 60,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(34.81㎡)의 매물이 2026년 6월 2일 61,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본 건의 감정가가 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준임을 시사합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

권리 관계가 명확히 정리되고 있음을 고려하여, 감정가 수준인 60,000,000원에서 110% 수준인 66,000,000원 사이의 입찰가 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.