나이스옥션 법원경매 통영 2024타경5006 [1] 경상남도 고성군 고성읍 동외리 314-11 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평감정 · 평가일 2024.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 동외리 소재 "한국전력공사 고성지사" 북측 인근에 위치하며, 부근은 읍소재지내 근린생활시설, 숙박시설, 각종 위락시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

골목도로를 통한 소형 차량 진출입 가능하며, 관내 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2) : 2필 일단 사다리형의 토지로서, 지면은 인접노면과 등고평탄하고, 지반은 견고시되며, 상업용건부지(숙박시설)로 이용중임.

기호 3,4) : 공히 부정형의 토지로서, 인접숙박시설부지 외곽의 "도로 등" 임.

인접 도로상태

동측 인근으로 왕복 4차선 포장도로에 인접하며, 북측,동측 및 남동측으로 폭 약3-4M 내외의 포장골목도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-4) : 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>

제시목록 외의 물건

별지"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견", "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지"감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"참조.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(목록5 2026타경45 감정서상ㄱ) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2024타경5006 (1)

1.2. 경매구분

부동산임의경매

1.3. 채권자

이OO (본건 경매개시결정 채권자)

1.4. 소재지

경상남도 고성군 고성읍 동외리 314-11

1.5. 용도

근린시설 (건축물대장상 숙박시설)

1.6. 감정가

3,256,522,640원

1.7. 토지면적

444. 00㎡ (약 134.31평)

1.8. 건물면적

1037. 14㎡ (약 313.73평)

1.9. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.10. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물(목록5 2026타경45 감정서상ㄱ) 포함.

1.11. 특이사항

중복병합사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 동외리 소재 "한국전력공사 고성지사" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 읍소재지 내 근린생활시설, 숙박시설, 각종 위락시설, 단독주택 등이 혼재된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

골목도로를 통해 소형 차량의 진출입이 가능하며, 지역 내 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지의 동측 인근으로는 왕복 4차선 포장도로에 접해 있으며, 북측, 동측 및 남동측으로는 폭 약 3-4M 내외의 포장 골목도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설

읍소재지에 위치하여 기본적인 상업 시설, 금융 기관, 행정 시설 등이 인접해 있을 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 주변 지역은 주로 숙박시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 혼재된 상업지역으로 파악되었으며, 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 새고성농업협동조합 근저당 (접수일자: 2018-07-24, 채권금액: 684,000,000원)

* 기타 주요 권리사항 (말소 예정):

* 새고성농업협동조합 근저당 (2018-07-24, 684,000,000원)

* 이은경 근저당 (2019-06-04, 200,000,000원)

* 김영헌 근저당 (2024-09-27, 720,000,000원)

* 이은경 임의경매 (2024-11-12)

* 새고성농업협동조합 임의경매 (2026-04-06)

* 총 등기부 채권액 (토지/건물 합계): 약 2,262,937,356원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있습니다.

3.3. 건물 등기부 특이사항

건물 등기부상 새고성농업협동조합의 가압류 (접수일자: 2026-02-25, 채권금액: 639,852,356원)가 "인수"로 표기되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리일 수 있으나, 물건명세서의 '소멸되지 않는 권리 없음'과는 상반되는 내용으로, 인수 여부에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 본 건에 대한 임차인 현황은 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 고성읍 동외리는 읍소재지로서, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설, 주거시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 역사문화환경보존지역

5. 생활정보

5.1. 편의시설

읍소재지에 위치한 특성상, 기본적인 생활 편의시설 (마트, 병원, 은행 등) 및 상업 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 숙박시설로서의 용도를 고려할 때 주변 관광지와의 연계성도 고려해볼 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

"한국전력공사 고성지사" 북측 인근에 위치하며, 읍내 상업 지역에 속해 있어 활동적인 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합사건

본 사건은 중복 병합된 사건으로, 경매 절차 진행 시 일부 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 포함 매각

감정평가서상 제시외 건물(목록5 2026타경45 감정서상ㄱ)이 매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 현황 및 법적 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 건물 가압류 인수 가능성

건물 등기부상 '인수'로 표시된 가압류 권리(새고성농업협동조합, 약 6.4억원)가 존재합니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있으며, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리 없음'과 상반되는 내용이므로, 이 부분에 대한 법원 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 고성읍에 위치한 근린시설(숙박시설)로, 일반상업지역에 속하며 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 약 32.5억원으로, 등기부 채권 총액 약 22.6억원보다 높아 시세 차익의 가능성이 있습니다. 다만, 건물 등기부 상 '인수'로 표시된 가압류가 존재하여, 이에 대한 법적 검토 및 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 제시외 건물이 포함 매각되므로 현장 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 읍소재지 내 일반상업지역에 위치한 숙박시설로, 안정적인 상권의 이점.

* 건물 규모가 크고 7층 높이로, 다양한 숙박업 운영 잠재력 보유.

* 감정가가 총 채권액 대비 높아, 권리 문제만 해결된다면 투자 가치 높음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 참고하되, 인수될 수 있는 가압류 금액(약 6.4억원) 및 제시외 건물 관련 사항, 그리고 현장 조사를 통한 시세 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 위험이 명확히 해소되지 않는다면, 입찰가 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.