나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21523 [3] 경상남도 고성군 회화면 어신리 370-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬감정 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 회화면 어신리 소재 ""어선마을"" 내, 서측 및 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

○ 기호 ①: 본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
○ 기호 ②, ③: 본건까지 농기계 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, ""농경지 및 단독주택용 건부지""로 이용 중입니다.
○ 기호 ②: 평지에 위치한 세장형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.
○ 기호 ③: 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, ""농경지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ①: 본건은 지적도상 맹지이나, 동측으로 현황 포장도로가 소재합니다.
○ 기호 ②, ③: 본건 토지의 북서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 ① 토지
계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(중땀천(어신리))<소하천정비법>

○ 기호 ② 토지
농림지역, 가축사육제한구역(2025-05-19)(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

○ 기호 ③ 토지
농림지역, 가축사육제한구역(2025-05-19)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

본건 기호 ① 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 일반건축물대장에 타인 소유로 등재된 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 일반건축물대장 면적과 실측면적이 서로 상이하여 개략적으로 사정한 실측면적(토지지분비율 적용)을 적용하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호 ① 토지는 공부상 지목 ""전""이나, 현황 일부 ""대지""로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건은 공유지분으로서 감정평가대상 지분만의 위치확인이 곤란하여 대상물건 전체를 기준으로 감정평가하되, 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고하시기 바랍니다.

(2) 본건 기호 ① 토지는 소하천구역에 일부 저촉되어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 감정평가하였습니다.

(3) 본건 기호 ① 지상에 후첨 ""사진용지""와 같이 철재하우스 등이 소재(감정평가 제외)하나, 이동이 가능하고 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여, 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.

물건 비고

- 공유지분 매각임. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음.
- 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21523 (3)

소재지: 경상남도 고성군 회화면 어신리 370-3

용도: 답 (밭)

감정가: 11,640,090원

토지면적: 1940.00㎡ (약 586.8평)

매각대상: 토지 지분 매각 (352.692㎡, 약 106.7평)

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 경남신용보증재단 (사건번호 2025타경21523 (3)의 권리 분석상 확인됨)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 고성군 회화면 어신리 소재 "어선마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준임. 농기계 접근 또한 가능함.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형 또는 세장형/사다리형으로, 완경사지 또는 평지에 위치하며, 현재 "농경지" 및 일부 "단독주택용 건부지"로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 현황 포장도로가 소재하며, 토지의 북서측으로 포장도로가 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 ① 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 소하천구역(중땀천)에 해당함.

* 기호 ②, ③ 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 최초 소유권 이전 (1980-03-11): 최종섭

* 상속 소유권 이전 (2025-03-14): 이정숙 외 4명

* 말소기준권리: 경남신용보증재단의 강제 경매 개시 결정 (2025-06-12, 채권액 9,876,250원)

* 을1 근저당권: 동고성농업협동조합 (2025-06-18, 채권액 156,000,000원) - 말소 예정

* 갑4 가압류: 한국자산관리공사 (2025-08-13, 채권액 374,399,424원) - 말소 예정

* 갑5 압류: 목포세무서장 (2025-08-14, 징세과-티 38183) - 말소 예정

* 총 등기부채권액: 530,399,424원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수 대상 권리: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황: 임차인 정보는 별도로 확인되지 않음. 인수 보증금 합계는 0원임.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있음.

* 주변에 기본적인 농업 활동을 위한 기반 시설 및 주거 시설이 분포하고 있음.

* 대규모 상업 시설이나 산업 시설과의 접근성은 낮을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 주거 환경은 전형적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있음.

* 단독주택 및 농경지가 주를 이루므로, 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 높음.

* 교통은 차량을 이용하는 것이 편리할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유지분 매각: 본 물건은 토지 전체가 아닌 지분만 매각되는 건이므로, 다른 공유자와의 협의 또는 관계 설정이 중요함.

* 공유자 우선매수권: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으나, 매수보증금 미납 시 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 조건이 있음.

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지 취득 시 해당 자격증명이 필수이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않음.

* 맹지 가능성: 공부상 맹지이나 현황 도로가 있다는 점은 확인되었으나, 도로 관계는 추가 확인 필요.

* 소하천구역 저촉: 기호 ① 토지가 소하천구역에 일부 저촉되어 토지 사용 수익에 영향을 받을 수 있으며, 이는 감정가액 평가 시 반영되었음.

* 제시외 건물 존재: 기호 ① 지상에 일반건축물대장에 등재된 타인 소유의 제시외 건물(철재하우스 등)이 존재하나, 경매 대상에서 제외되었음. 다만, 토지의 사용 수익에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요.

* 공부와의 차이: 기호 ① 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 일부 '대지'로 이용 중임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 고성군 회화면의 농촌 지역에 위치한 농경지 지분 경매 물건임.

* 공유지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 소하천구역 저촉 등 명확한 제약사항이 존재함.

* 주변 환경은 보통 수준이나, 농업 외 다른 용도로 활용하기에는 제한이 있을 수 있음.

* 권리관계는 모두 소멸될 예정으로 비교적 깨끗하나, 공유자 및 제시외 건물과의 관계 설정이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 농업 관련 투자를 고려하는 경우, 농업진흥구역 및 농지법 관련 규제 확인 후 접근 가능.

* 공유지분 경매로서, 다른 공유자들과의 협의를 통해 향후 활용 방안 모색 가능성.

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적(지분)을 확보할 수 있다는 점.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 공유지분 매각이며, 농지취득자격증명 필요, 소하천구역 저촉 등 여러 제한사항이 존재함.

* 또한, 감정가가 11,640,090원으로 매우 낮은 수준이므로, 세부적인 권리관계 및 지분 비율, 현장 확인 후 신중한 입찰가 산정이 필요함.

* 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세, 본건의 가치 평가를 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 추가적인 분석 없이 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 전문가와 상담 후 결정하시기를 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.